непонятно

[stas]

Если в Израиле такие дорогие квартиры на продажу - почему так много огромных пустырей, причём ни в какой не в Беер-Шеве, а прямо в центре? И если цена обьясняется ценой земли (так мне говорили) - почему строят столько малоэтажных домов, причём отнюдь не в районах для богатых?

Comments

[dimrub.livejournal.com]

Думаю, ответ на первый вопрос - это, во-первых, люди держутся за землю в надежде на то, что она еще больше подоражает, во-вторых - получение разрешения на строительство, особенно в центре города - дело не простое.

[stas]

Ну пустыри десятками лет пустуют - хозяева что, надеются жить вечно? :) Или это как с акциями доткомов - пирамидка такая, только медленная?
С разрешениями - да, вероятно, но что, уж настолько непростое? Не раз видел такое, например - стоит район какой-то новый, а рядом с ним - здоровенный пустырь, где можно ещё 5-6 домов к этому району пристроить - и пустырь этот десять лет там находится. Неужели на район разрешение получить было легко, а на пустырь - нет? Или это резерв для застройщика? Или у него деньги кончились, а больше никому не интересно?

[tigrulya.livejournal.com]

Так у соседского дома так было - лет 20 ждали, пока каблан не купил
и не построил 9-тиэтажку. видимо им имело смысл ждать.

[mi-b.livejournal.com]

ничего не знаю про Израиль ;), но оба эффекта довольно обычны и в других странах и часто объясняются гос.ограничениями на перевод земли из одного вида использования в другой. обычно трудно перевести из сеськохозяйтвенного в застройку и из низкоэтажной застройки в высокоэтажную. В Британии цена поля, переведенного из статуса поля в статус возможной жилой застройкит меняется больше, чем на порядок. Впрочем, это очень редко происходит

[stas]

да у нас в одном районе бывает - половина домов в 9 этажей, половина - в 3-4.

[gingema]

Есть генеральный план, и не все города хотят застраиваться, как Ашдод.

[stas]

Ну хорошо - а почему план? Почему не хотят? Чем 3-4-х этажные дома лучше? Я понимаю, если б речь шла о виде на море - но если вид со всех сторон на тот же пустырь или свалку? Какой смысл строить в 3 этажа рядом с 9-ю - ведь с увеличением этажности стоимость квартиры падает, и доход застройщика, следовательно, растёт?

3-4 этажа

[igorm.livejournal.com]

заметно дешевле строить. Лифт/кран, и так далее. Я думаю и нормативы всякие менее требовательные. Плюс расстояние между домами возможно съедает доходы от этажности на единицу площади.

[gingema]

План - потому, что в городе должны быть не только дома, но и парки, школы, торговые центры.
Почему не хотят застраиваться - наверное, надо спросить составителей генеральных планов. На мой деревенский вкус, жить в районах многоэтажек неприятно. Особенно когда это совершенно однородный вид. Но это мой вкус. Строители Ашдода с ним не согласны, а, скажем, строители Ашкелона - практически да. Соответственно, кто-то купит в Ашдоде, а кто-то - в Ашкелоне.
Насчет дохода застройщика тоже все не просто. В высоких домах надо делать лифты и мусоропроводы, большие лестничные клетки, большие стоянки вокруг (то есть все равно много земли); надо делать несравнимо более серьезные несущие конструкции и еще всякие техники безопасности (в этом я подробно не разбираюсь, правда), и ведение строительства на высоких этажах, понятно, что дороже. Но дело все равно не в этом, а в том, что земля выделяется муниципалитетом под какой-то конкретный вид строительства - тут коттеджи, там многоэтажки, а на этом пустыре будет школа, когда мы заселим многоэтажки и коттеджи.

[glocka.livejournal.com]

Это рядовым бизнесменам трудно, а политикам поменять статус легко. И строительство на пустыре или сельскохозяйственных угодях будет запрещено до тех пор, пока владелец не устанет ждать, плюнет и продаст участок. Как только участок окажется у своего человека, его статус в два счета поменяют, и он тут же будет застроен. Эта игра идет по всем границам "город/область" Америки, может и в Израиле то же самое. Follow the money.

[babayasin.livejournal.com]

Проклятая частная собственность. Хозяин может ждать, пока цена участка вырастет и детям своим завещать ждать. Плюс маниакальное желание иметь свой домик на земле - по всем опросам израильтяне сначала хотят именно такой домик, потом пентхауз в оченьмногоэтажке, а уж потом просто квартиру где попало

[stas]

Ну с этой точки зрения - чем 4-х этажный дом лучше 9-этажного?

[babayasin.livejournal.com]

Ничем. Скорее наоборот, хуже. Поскольку новая мода повелевает селиться очень высоко - на каком-нибудь надцатом этаже. Просто не на всякий участок можно поставить высотный дом

[trurle.livejournal.com]

Земельное законодательство в Израиле представляет собой чудовищную смесь турецких и английских законое, приправленную подзаконными актами израильского производства. Любое изменение статуса земель с сельско-хозяйственных на жилищное может быть заблокировано решением суда. Земельное управление выделяется своей коррумпированностью на фоне всех остальных государственных контор, соперничать с ним может только министерство строительства, представляющее, вместе с социально близкими подрядчиками, амальгаму казнокрадов, мошенников и уголовников.
В таких условиях искать логику в застройке несколько неуместно.

[kesor.livejournal.com]

Если понастроить очень дорогие квартиры -- то кто их потом купит? Вот кабланы и не скупают землю за бешеные деньги, а потом ещё по протекциям в муниципалитетах переделывают проект земли - так как слишком дорого, а квартиры покупать не будут. Вот и получается игра, где бы дешевле купить чтоб максимально дорого но все таки продать в конце концов. А страна маленькая, спрос на покупку ещё меньше. Не каждому каблану нравится держать квартиры на съем десятки лет.

[gera.livejournal.com]

На той земле, которую кабланы уже купили, если построить больше квартир на квадратный метр земли, то и сами квартиры будут дешевле, и покупателей легче найти, и доход можно с каждой пожирнее сгрести. Так что вопрос остаётся.

[babayasin.livejournal.com]

Смотря какой район... В Северном Тель-Авиве проблем с продажей даже очень дорогих квартир не возникнет. А вот где-нибудь в Офакиме строят (если еще вообще строят) коробки гипсо-картонные - большее тамошние обитатели не осилят

Как там, у Мошкова ?

[profi.livejournal.com]

"Есть многое на свете, друг Горацио, что нашим мудрецам знать не положено" (С)

На самом деле приведенные выше объяснения были бы логичны, но вот у меня в голове засел такой факт, что 95% земли находятся в собственности государства и ККаЛь. Как этосовместить с продажами и придержанием участков и проч. ?

Re: Как там, у Мошкова ?

[stas]

Это другая тема - множество участков не продаются, а сдаются в долгосрочную аренду. Но как это связано с моими вопросами, не ясно - на этих учестках строить можно ровно так же. Остаётся только, как тут указывали, рассматривать идею о взяткоёмкости различных государственных регуляций...

[irbisa.livejournal.com]

Ничего не могу сказать про пустыри, но этажность помимо заслонения вида, очень часто ограничивается понятием "процентов застройки". Т.е. для каждого места есть какой-то установленный "процент", который нельзя превышать. Поэтому очень часто стоит выбор - либо построить достаточно широкий, но низкий дом, либо высокий, но намного уже...

[stas]

Никогда не слышал о таком понятии, как "процент застройки". Интересно, в чём его смысл?

[alla-la.livejournal.com]

А я читала что многоэтажные дома в Израиле не строят, потому что их будет очень дорого содержать. Детей в Израиле в таком доме будет много, а дети -- это сильный разрушительный фактор для инфраструктуры многоэтажных домов. Там даже соотыветсвуЮщие вычисления проводились.

[babayasin.livejournal.com]

Строят, строят, но только в тех районах, где селятся состоятельные люди. Северный Тель-Авив и раньше застраивался высотками (9 этажей, когда во всех остальных городах 4 этажа максимум), а теперь там только башни, типа Yoo

[tarbozaurus.livejournal.com]

М-да, у состоятельных людей с детьми обычно хреново.

[babayasin.livejournal.com]

В престижных высотках всегда есть компания, отвечающая за эксплуатацию дома. Теоретически, она бы справилась и с большим количеством детей, но вы правы - и детей у богатых немного, и размер квартир таков, что население престижной высотки немногим больше населения какой-нибудь четырехэтажной коробки в квартале бедноты

еще не упомянули

[volya.livejournal.com]

тот фактор, что каблан на малоэтажном доме может получить свою неплохую выгоду на гораздо меньшие вложения. Я знаю об одном факторе, наверняка есть еще. Дом выше четырех этажей по каким-то стандартам должен строиться с лифтом. Там где можно строить дома со входами на двух уровнях, таких очень много. В Хайфе, например, в Иерусалиме, причем в нероскошных районах типа Кирьят Йовеля.

[stasf.livejournal.com]

Лифт положено строить начиная с 4 этажей.
Как уже было подмечено, застройка осуществляется по генеральному плану развития, который утверждается местными органами. В этом плане расписано какой процент застройки разрешен на каждый участок. Процент застройки зависит от существующей инфраструктуры и планов ее развития. То есть если в этом районе уже есть школа, то сколько классов надо добавить, чтобы шринять новых учеников и т.д. в каждой сфере. У плана развития есть еще и социальная сторона дела. Дешевые многоквартирные дома это значит привлечение малоимущего населения. Не все города готовы пойти на это. Смотри пример Ганей Авив.
В конце концов и спрос определяет предложение. Далеко не каждый ищущий жилье согласен жить в многоэтажном доме.

[stas]

Дешевые многоквартирные дома это значит привлечение малоимущего населения. Не все города готовы пойти на это. Смотри пример Ганей Авив.

Многоэтажность и дешевизна - понятия совершенно ортогональные. См. Рамат-Авив или Мигдалей Тель-Авив и подобные многоэтажные проекты. Т.е. есть люди, которые предпочитают виллы - но меня в данном случае проблемы строительства для миллионеров волнуют меньше. Я говорю об обычных людях.

В том же Ганей-Авиве, например, половина зданий - четырёхэтажные. Почему - неясно. Инфраструктура там, кстати, совсем хреновенькая, и ничего - не мешает. Неужто на лифте экономят? Не верится мне, что лифт такой уж дорогой, что прибыль от добавочных 5 этажей его стоимость не покроет.