(no subject)

[stas]

Читая газету, заглянул в раздел рекламы по продаже квартир. Раздел оказался посвящён городу Модиин. Примерная цена квартиры 4 комнаты там - где-то в районе 170 тыщ зелёных. Если взять под эту сумму ссуду на 20 лет, то месячный платёж, согласно калькулятору банка Леуми, будет где-то около 1000 долларов. Квартира на сьём аналогичного размера выходит где-то в районе 600. Где же логика? Особенно учитывая тот момент, что если я буду класть разницу в банк (не говоря уж о более выгодных инвестициях) на протяжении этих 20 лет, то я стану уважаемым (а под конец - и весьма небедным) вкладчиком и мне будут полагаться всяческие пряники, а если возьму ссуду - то буду 20 лет жить под дамокловым мечом (не говоря уж о страданиях, которые мне придётся перенести, выпрашивая ссуду, собирая гарантии, покупая квартиру и т.п. и рискуя притом нарваться на жулика)? Я, наверное, чего-то не понимаю. Но чего?

Кстати, рядом в другом разделе - небольшое обьявление о продаже квартиры за 980 тысяч долларов. Неужели квартиры за такую сумму покупают по обьявлению в газете?

Comments

[ritap.livejournal.com]

Настараживает как-то, что ты по такие разделы газеты читать стал :-)))

[stas]

Да я давно их посматриваю и всё глубже укрепляюсь в извечном вопросе - где же логика?

[snyders.livejournal.com]

1. V pervom variante cherez 20 let -- kvartira vasha vse-taki, vo vtorom 100.000$ na schetu. Vopros verna li vasha ocenka 1000$ v mesyac, skoree vsego ona zanizhena.
2. garantov mne govorili otmenili

P.S. ya ne otvetil na germanskiy komment, obdumivayu :) (izvinayus' chto ne vsegda mgnovenno reagiryuju na kommenti, ya zahochu v pochtu ne regulyarno)

[arbat.livejournal.com]

А как еще можно купить квартиру? Через риэлтера? А риэлтера как выбрать? Ну, да, да - опять-таки, по объявлению в газете. Что ж они - будут ждать, что благодарные клиоенты побегут их рекламировать?

Второе: отношение цены вещи к доходу, который она может приносить - да, разумеется, это довольно важный показатель. С квартирами, правда, для аккуратного сравнения, надо предположить, что при покупке надо сделать начальный взнос (который иначе можно тоже было бы - инвестировать), плюс то, что часть (хотя не все) из денег за квартиру - остаются Вам в виде доли в собственноси на квартиру. Плюс, в штатах - налоги: лишние на недвижимость, минус скидка с подоходного за процент к ссуде. Плюс затраты на ремонт и еще - надо в общую кассу дома (если многоквартирный дом) давать.
Уфф.

Звучит занудно, однако - если уж тратить 170 зеленых тысяч - то можно потратить денек на подсчеты. Если, конечно, Ваша дневная зарплата меньше, чем цена квартиры.

[stas]

1. Не 100000, а, при том проценте, что даёт $1000, в районе 140 тысяч. Так, во всяком случае, выходит по моим бухгатерским таблицам. А если удачно вложить, то может и поболее - хотя, конечно, и погореть можно. Но и с квартирой погореть можно - сколько стоит квартира двадцатилетней давности? Сколько придётся вложить в её ремонт, поддержку и т.п.?

2. Да ну? Что-то мне не верится, хотя это и не так важно. Но чтобы наши банки отдали такие деньги, не повязав должника по рукам и ногам?

[stas]

Ну вот я и трачу потихоньку. И пока у меня выходит, что при нынешней разнице цен продажных и на сьём и при умеющемся проценте на ссуду покупать квартиру на ссуду - полнейшее безумие, с финансовой точки зрения (есть ещё психологические соображению, но тут уж тёмный лес) - причём даже опрощённо опуская упомянутые дополнительные расходы. Но ведь куча народу покупает. Хочется понять, чем же они руководствуются и не упускаю ли я чего.

минус скидка с подоходного за процент к ссуде

Этого, насколько я знаю, у нас нет. Т.е. платежи за квартиру не вычитаются из налогов. Был законопроект на эту тему, но, кажется, помер. Что обидно - квартиры дорогие, а налоги очень уж прогрессивные. А местный налог на недвижимость у нас по традиции платится тем, кто недвижимостью пользуется, так что тут разницы между сьёмом и покупкой нет.

[cmm.livejournal.com]

> Этого, насколько я знаю, у нас нет.
> ... А местный налог на недвижимость у нас по традиции платится тем, кто недвижимостью пользуется

"справедливости" ради надобно отметить, что и цены на съём в Израиле относительно невелики.
тот же Тель-Авив с тем же Сан-Франциско не сравнить.

> Хочется понять, чем же они руководствуются и не упускаю ли я чего.

мне тоже интересно, да.  психология, впрочем — фактор очень существенный.  лично мне, к примеру, было бы психологически проще (не обязательно "легче", но именно проще) жить под дамокловым мечом определённой банком ежемесячной выплаты, нежели шевелить мозгой на тему что бы такого сделать с деньгами.  плюс ощущение, что у тебя своё жилище.  наверное, это такой вариант желания жить при социализме, и надо его давить. :)

[snyders.livejournal.com]

1. Da procent ya ne uchel. No na 400*12*20$, kvartira to po 600 snimaetsya. Plus esli u vas est' vsya summa zaranee, to i pri pokupke i pri s'eme na ostavshuyusya chast' procent prodolzhaet kapat', prosto summa taet pri pokupke bistree.

2. Mne govorili, chto teper' kvartira ostaetsya sobstvennostyu banka, do teh poka ssuda ne viplachena. Vozmozhno eto OBS.

[stas]

Оно "своё" лишь воображаемо. Стоит задержать выплаты, и банк тут же напомнит, чьё они на самом деле. Мне, отличающемуся параноидальным складом ума, было бы трудно об этом забыть :)

[stas]

На самом деле, процент считается сложнее, т.к. не на все выплаты он капает все годы. Но для того есть специальные таблицы (можно, конечно, и вручную, но влом :).

[arbat.livejournal.com]

То, что налог платится тем, кто живет - это очевидно. Но я не понял - у Вас что, тот, кто квартиру снимает платит налог - отдельно? Он не включен в цену съема?

Чем руководствуется народ... Пес его знает. Вот скажите, как можно покупать акции, у которых отношение цены к доходу фирмы на одну акцию (Price to Earnings Ratio: P/E)- около 50? Если учесть, что государственные 100% надежные бонды дают 3% минимум? Почему до краха народ покупал Сиску и Майкрософт при P/E от 100 до 400?
Исторически P/E более 12-15 считается высоким. Даже сейчас, после падений и т.д. - имеем около 20-30 в среднем. Ну да ладно - миллионы леммингов не могут ошибаться.

А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Акция - товар самостоятельный, вовсе не обязательно связанный с успехом фирмы. Если ты можешь прогнозировать поведение акций и если ты торгуешь на сроки от нескольких дней до нескольких месяцев, финансовое состояние самой фирмы тебя беспокоить не должно. Куда важнее психология рынка.

А если ты просто следуешь за тенденцией - скорее всего, ты даже не знаешь таких умных слов, как P/E, а просто берёшь то же, что и все.

Один мужик в США (как бы не основатель ORACLE) в 1999-м отчебучил чучу: провёл на какой-то мелкой бирже IPO компании под названием "Эй, полудурки! Все сюда!.COM", в уставе которой было записано, что зарабатывать деньги эта фирма не собирается вообще, а весь уставной фонд будет потрачен учредителями на пьянки, так что ждать от неё каких бы то ни было прибылей - полное безумие. Угадай с трёх раз, раскупили ли эти акции :)

[cmm.livejournal.com]

> Оно "своё" лишь воображаемо.

в смысле реального владения — воображаемо, да.
в смысле распоряжения (украсить, испортить, продать) — вполне реально.
уж точно неизмеримо более своё чем съёмное.

Дык...

[kontei.livejournal.com]

> Примерная цена квартиры 4 комнаты там - где-то в районе
> 170 тыщ зелёных. Если взять под эту сумму ссуду на 20 лет,
> то месячный платёж, согласно калькулятору банка Леуми, будет
> где-то около 1000 долларов. Квартира на сьём аналогичного
> размера выходит где-то в районе 600. Где же логика?

Если ты предполагаешь, что тенденция продолжится и скоро эта квартира будет стоить 220 тыщ - вложение однозначно выгодное. После взрывного роста цен на квартиры в 90-х годах многие до сих пор думают, что цены и дальше будут расти.

Правда, если они ошибаются, их ждёт большой сюрприз.

Одни мои знакомые такой сюрприз уже огребли: купили маленькую квартиру на Адаре. Жить в своей квартире они уже не могут, пространства не хватает, арабы-соседи задолбали. Если они квартиру продадут (даже по хорошей цене), это не покроет их долг банку, разница составит пятизначную сумму в долларах. А если они её сдадут, сумма не покрывает выплаты по ипотеке. Эдакий камень на шее на следующие 15-20 лет.

> Кстати, рядом в другом разделе - небольшое обьявление
> о продаже квартиры за 980 тысяч долларов. Неужели
> квартиры за такую сумму покупают по обьявлению в газете?

Теория игр, Стас. По сравнению со стоимостью квартиры стоимость объявления в газете мизерна. Если оно "выстрелит" - ты в шоколаде. Если не выстрелит - всё равно твой коврик у двери стоит больше. При таком соотношении суммы выигрыша и проигрыша однозначно стоит попытаться.

[wildernesscat.livejournal.com]

Всё верно, но:
а) Через 20 машканты лет дом будет твоим, а через 20 лет квартплаты есть ещё неведомо сколько лет квартплаты.
б) В купленной квартире можно без проблем перестраивать комнаты, устанавливать мазганы, сажать деревья (если есть сад), вкладывать деньги во всякие удобства, и красить стены хоть в серобуромалиновый цвет без того чтоб кто-то об этом заикнулся.
в) На схардире надо время от времени переезжать с кваритры на кваритру (в худшем случае - каждый год). Там расходы на ямей хофеш, грузчиков, ремонт, и нервы нервы нервы. Говорят, переезд = пол-пожара.
г) Не понимаю, как с хорошими специалистами в области оценки и проверки квартир + хорошим адвокатом можно нарваться на жулика?

Re: А в чём проблема? :)

[arbat.livejournal.com]

Вы путаете акции с конфетными фантиками. Фантики действительно имеют ценность - пока в них кто-то хочет играть. Акции покупают и продают - потому, что они приносят доход.

Вся "психология рынка" состоит в том, что народ временно сходит с ума, забывает, что акции ценны своим доходом и начинает их покупать как фантики. Когда пирамида насыщется - происходит обвал. Возможность угадать и техника игры в этом деле - те же, что в "русской рулетке".

Легенда о мужике из США... В США нету мелих бирж, зато есть федеральная комиссия, которая следит за выпуском акций. И уж точно нету идиотов, готовых быть андеррайтерами для мужика, который хочет чебучить чучи.

[wildernesscat.livejournal.com]

е) Через 20 лет цена квартиры может не упасть, а даже подняться со страшной силой (см. Эвен Йехуда, Бней Цийон, и т.д).

А захочешь ли ты в нём жить через 20 лет?

[kontei.livejournal.com]

Действительно, через 20 или 30 лет, если ты сумеешь покрывать выплаты по машканте, дом будет твоим. А захочешь ли ты в нём жить через 20 лет? Если да - ура-ура. Если нет - как ты думаешь, за сколько ты его сдашь или продашь? И хватит ли тебе этих денег, чтобы купить/снять что-то лучшее или хотя бы такое же?

Re: А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Акции могут приносить доход в разной форме. Кто-то рассчитывает на дивиденды. Кто-то - на разницу между ценой покупки и продажи. Если первым важен экономический анализ, то вторым - технический.

Что касается легенды... Может, и сказка, конечно. Но мелких бирж полно вне США. В той же Канаде, например. А найти андеррайтеров на небольшую сумму - думаю, для простого американского мультимиллиардера Ларри Эллисона это не очень сложная задача.

[henic.livejournal.com]

В съемную квартиру ты не вкладываешься... Я хочу такую кухню, а не этакую - болт. Сейчас в хате нет мазгана - приходится ее менять. И так далее...
Кроме того, никто не берет стопроцентную ссуду, эти времена закончились 15 лет назад. Покупая за 180K квартиру (мой сотрудник давеча взял такую), тысяч 70 надо положить сразу, а то и 90, если не хочешь вместо 180 заплатить 300. Что решает вопрос гарантов (втрое цена хаты не упадет)...
А двадцатилетняя квартира имеет свою цену, не настолько меньшую, чем новая, как следовало бы ожидать...

[wildernesscat.livejournal.com]

См. ещё один мой коммент, этажом ниже.

На бирже играть не в пример надёжнее :)

[kontei.livejournal.com]

То есть, если ты можешь предсказать рост цен на квартиры на N лет вперёд для конкретного населённого пункта - ура-ура, ты на коне, флаг тебе в руки и карьера простого израильского миллионера тебе обеспечена.

Но что, если ты ошибёшься? Сколько таких ошибок ты сможешь себе позволить?

[drakona-knopka.livejournal.com]

а) За 20 лет может случиться еще одна большая алия или, наоборот, очередной обвал - кто знает?
б) за дополнительную плату любой квартировладелец разрешит жильцам красить в серобуромалиновый, забивать гвозди и двигать стены (минус - это может съесть предполагаемую разницу между возвратом ссуды и оплатой аренды);
в) при большом везении можно найти неплохую квартиру со сроком аренды на много лет;
г) у специалиста на лбу не написано, что он хороший :-), нужно самим думать, считать и проверять;
д) имхо, главная опасность при покупке очень дорогой квартиры (170 тыс., помните?) - это неверно оценить свои силы и потенциал; в моем ближайшем окружении есть как минимум одно семейство, купившее в "хорошее время" слишком большую для них теперешних квартиру, грустное зрелище :-(
е) купленная квартира дает ощущение якоря, не всем это нужно;
ж) моя "любимая" причина советовать знакомым побыстрее купить квартиру: если решаешься купить наконец жилье в возрасте 40-50+, банк дает не такие хорошие условия, как в 30+, больше вероятность в какой-то момент остаться без стабильного заработка, в общем, время против нас.

[wildernesscat.livejournal.com]

Сравнивать недвижимость с биржей тут, кажется, не к месту. Недвижимость может громадную прибыль не даёт, но в цене не теряет. Солидный вклад.

[wildernesscat.livejournal.com]

а) Как Вы предпологаете - финансовое положение в ближайшие пару лет в Израиле будет худше или лучше?
б) И кухню тоже на свой вкус купите?
в) А при обычном везении?
г) А если вдобавок к тому что сами проверили, взять ещё и зарекомендованного специалиста? Чем плохо?
д) Можно и неправильно оценить шансы что вернёшься завтра целым домой (ттт). Надо планировать с умом и беречься.
е) Некоторым нужно. Мне например - вполне по душе.