(no subject)

[stas]

Читая газету, заглянул в раздел рекламы по продаже квартир. Раздел оказался посвящён городу Модиин. Примерная цена квартиры 4 комнаты там - где-то в районе 170 тыщ зелёных. Если взять под эту сумму ссуду на 20 лет, то месячный платёж, согласно калькулятору банка Леуми, будет где-то около 1000 долларов. Квартира на сьём аналогичного размера выходит где-то в районе 600. Где же логика? Особенно учитывая тот момент, что если я буду класть разницу в банк (не говоря уж о более выгодных инвестициях) на протяжении этих 20 лет, то я стану уважаемым (а под конец - и весьма небедным) вкладчиком и мне будут полагаться всяческие пряники, а если возьму ссуду - то буду 20 лет жить под дамокловым мечом (не говоря уж о страданиях, которые мне придётся перенести, выпрашивая ссуду, собирая гарантии, покупая квартиру и т.п. и рискуя притом нарваться на жулика)? Я, наверное, чего-то не понимаю. Но чего?

Кстати, рядом в другом разделе - небольшое обьявление о продаже квартиры за 980 тысяч долларов. Неужели квартиры за такую сумму покупают по обьявлению в газете?

Comments

[arbat.livejournal.com]

То, что налог платится тем, кто живет - это очевидно. Но я не понял - у Вас что, тот, кто квартиру снимает платит налог - отдельно? Он не включен в цену съема?

Чем руководствуется народ... Пес его знает. Вот скажите, как можно покупать акции, у которых отношение цены к доходу фирмы на одну акцию (Price to Earnings Ratio: P/E)- около 50? Если учесть, что государственные 100% надежные бонды дают 3% минимум? Почему до краха народ покупал Сиску и Майкрософт при P/E от 100 до 400?
Исторически P/E более 12-15 считается высоким. Даже сейчас, после падений и т.д. - имеем около 20-30 в среднем. Ну да ладно - миллионы леммингов не могут ошибаться.

А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Акция - товар самостоятельный, вовсе не обязательно связанный с успехом фирмы. Если ты можешь прогнозировать поведение акций и если ты торгуешь на сроки от нескольких дней до нескольких месяцев, финансовое состояние самой фирмы тебя беспокоить не должно. Куда важнее психология рынка.

А если ты просто следуешь за тенденцией - скорее всего, ты даже не знаешь таких умных слов, как P/E, а просто берёшь то же, что и все.

Один мужик в США (как бы не основатель ORACLE) в 1999-м отчебучил чучу: провёл на какой-то мелкой бирже IPO компании под названием "Эй, полудурки! Все сюда!.COM", в уставе которой было записано, что зарабатывать деньги эта фирма не собирается вообще, а весь уставной фонд будет потрачен учредителями на пьянки, так что ждать от неё каких бы то ни было прибылей - полное безумие. Угадай с трёх раз, раскупили ли эти акции :)

Re: А в чём проблема? :)

[arbat.livejournal.com]

Вы путаете акции с конфетными фантиками. Фантики действительно имеют ценность - пока в них кто-то хочет играть. Акции покупают и продают - потому, что они приносят доход.

Вся "психология рынка" состоит в том, что народ временно сходит с ума, забывает, что акции ценны своим доходом и начинает их покупать как фантики. Когда пирамида насыщется - происходит обвал. Возможность угадать и техника игры в этом деле - те же, что в "русской рулетке".

Легенда о мужике из США... В США нету мелих бирж, зато есть федеральная комиссия, которая следит за выпуском акций. И уж точно нету идиотов, готовых быть андеррайтерами для мужика, который хочет чебучить чучи.

Re: А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Акции могут приносить доход в разной форме. Кто-то рассчитывает на дивиденды. Кто-то - на разницу между ценой покупки и продажи. Если первым важен экономический анализ, то вторым - технический.

Что касается легенды... Может, и сказка, конечно. Но мелких бирж полно вне США. В той же Канаде, например. А найти андеррайтеров на небольшую сумму - думаю, для простого американского мультимиллиардера Ларри Эллисона это не очень сложная задача.

Re: А в чём проблема? :)

[arbat.livejournal.com]

Технический - это когда люди пытаются определить психику игры в орел/решка, глядя на график броуновского процессса?

А найти конкретную информацию - для Вас сложная задача? Ну, чтобы не думать?

Re: А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Типа того. Правда, цены на бирже колеблются не стохастически - в этом несложно убедиться любому, кто знает статистику. Да и Доу (который 1/2 Доу-Джонса), я думаю, дураком не был.

А экономические данные в краткосрочной перспективе на цену акции слабо влияют - иначе просто не было бы недооцененных и переоцененных компаний. Если предполагаешь, что покупаешь акцию "католическим браком", на много лет - надо, конечно, смотреть на экономические показатели. А если спекулятивно, на несколько месяцев - тут в первую очередь технический анализ работает.

Re: А в чём проблема? :)

[arbat.livejournal.com]

Во как? Отлично. Может, поделитесь, какие именно познания в статистике помогли Вам сделать этот вывод?

Кстати, я так полагаю, Вы покупаете и продаете акции? Или Вы не настолько уверены в том, что говорите, чтобы рисковать деньгами?

Re: А в чём проблема? :)

[kontei.livejournal.com]

Это же элементарно, Ватсон. Если бы поведение цен было случайным, как выпадание "орла" или "решки", большую часть времени цены бились бы в горизонтальном коридоре, так как в среднем каждый случайный подъём очень быстро нивелировался бы последующим случайным спадом. Если Вы дружите с компьютером, Вы можете без труда построить модель, в которой изменение цены будет определяться с помощью генератора случайных чисел, и посмотреть на результаты.

В реальности же изменение цен большую часть времени происходит в виде трендов - длительных периодов последовательного подъёма или спада цен. Надеюсь, тут Вы спорить не станете?

Вероятность того, что подобная картина может регулярно создаваться стохастически, примерно равна вероятности того, что в серии из десятков тысяч подбрасываний монеты большая часть будет состоять из длинных последовательностей одних орлов или одних решек.

И - да, я немного играю на бирже. Правда, миллионером ещё не стал. Если Вы уже - буду рад, если поделитесь со мной опытом.

Re: А в чём проблема? :)

[a-quantum.livejournal.com]

Увы, это далеко не так. Это я говорю как человек, работавший в инестиционном банке и занимавшийся этими делами профессионально. Отклонения колебаний курса акций от стохастических слишком малы, чтобы их мог использовать мелкий инвестор. Краткосрочные спекуляции мелких вкладчиков на рынке (и вера в технический анализ, который их провоцирует) на руку только брокерам, получающим комиссионные с каждой сделки. Саша, почитай хоть самую элементарную серьезную (в смысле, не рекламную) литературу на эту тему, хотя бы Малкиеля ("A random walk down Wall street").

Re: А в чём проблема? :)

[arbat.livejournal.com]

Я так понимаю - из всех случайных процессов Вам известен только один - бросание монетки с 50/50 вероятностью и одинаковым по величине результатом +/-1 в обоих случаях, да? А, скажем, случайный процесс с логнормальным распределением, и, тем более, процессы с трендом - Вы еще не изучали? Когда прочтете вторую главу учебника - заходите, побеседуем.

Далее, реальность трендов абсолютно не означает их предсказуемость.

Вероятность того, что подобная картина может создаваться стохастически - равна единице.
Если не верите - последуйте своему же совету: запрограммируйте следующую модель (можете прямо в Excel): цена в момент времени t+1 равна цене в момент t умноженной на (1+x), где x - случайная величина, нормально распределенная со средним значением, скажем, 0.02% и девиацией 1.3% - это примерно смоделирует Вам дневные вариации цены акции по классическому предположению Блэка-Шолса для примерно 8% среднего годового роста и 25% volatility (предположим, что торгуем без выходных). Возьмите за два года - 730 точек. И посмотрите на картинку.

На бирже играть не советую. А то будете в старости как все остальные лекторы по техническому анализу - ходить в дырявых носках и объяснять, почему они до сих пор вынуждены работать.

[stas]

Да, не включён. Включать его в цену довольно трудно, поскольку счёт приходит одельно и считается довольно причудливо, причём счёт один за налоги и за воду (в счёте, конечно, написано, сколько за что, но каждый раз разбираться - упаришься). Т.е. владельцу легче называть цену на сьём и предоставить сьёмщику самому разбираться с платежами - хотя, конечно, при выборе квартиры всегда спрашивают, какой налог. Но в обьявлениях и в договорах он не прописывается.
Иногда малогабаритные квартиры сдают по системе "включая налоги" и даже "включая все коммунальные счета", с большими такое происходит крайне редко. Такова традиция. Впрочем, традиции меняются - раньше все квартиры за доллары сдавали, например, а теперь всё больше согласны в местной валюте.

[arbat.livejournal.com]

Чего тут трудного? Скажем, у меня есть квартира, я сдаю ее Вам.
Я хочу за нее получать 500. Налог, который за нее надо платить - 100.
Я беру с Вас 600 и плачу 100 из них в налог. Или Вы имеете в виду, что счет у Вас посылают не по тому адресу, где живет владелец, а - на саму квартиру??? Т.е, предъявляют счет не хозяину, а прямо - самому имуществу? Н-да....

[arhip.livejournal.com]

кроме всего выше сказанного, учтите ещё, что налоговая сумма меняется все время...и даже там, где вода отделена от муниципальных налогов, все равно хозяину квартиры нет никакого смысла заморачиваться с перерасчетами этими.
проще вписать в договор о сдаче квартиры строчку что обязанности по оплате налогов лежат на сьемщике.

[arbat.livejournal.com]

Хозяину в начале года неизвестна примерная сумма годового налога?

[arhip.livejournal.com]

он двух-месячный, т.е. каждые 2-а месяца взимается.
примерная сумма то известна, но хозяевам квартир проще вообще об этом не задумываться.

[syarzhuk.livejournal.com]

Кстаті, такая сістема правільнее. Я вон с своімі квартірамі часто оказываюсь в пролёте. Налогі ешшё ладно - іх пересчітывают раз в год. Прічём 30 іюня. Прічём когда я пріхожу 15 іюня і прошу сказать мне сумму на след. год, оні не знают. А недавно радостно об'явілі, что налоговый процент снізілі, прічём сільно, чуть лі не в два раза. Я аж обрадовался, пока не дочітал далее, что дом был переоценён і по іх оценке подорожал аж в 2.5 раза, так что сумма налога у меня в результате увелічілась процентов на 20. А вот счётчік за воду у меня в доме 1. Соответственно, плачу за неё я. І заранее предсказать, сколько там набежіт, трудно - еслі жарко, соответственно больше і т.д. О повышеніях ставок водопровод і каналізація обычно уведомляют заднім чіслом - уже когда прісылают счёт по новым расценкам. А о повышеніі платы за квартіру я по закону обязан уведомлять жільцов не меньше чем за месяц до. В обшшем, получается, что все повышенія расценок в теченіе как мінімум месяца-двух ідут із кармана лендлорда. Опять-такі, традіціонно повышеніе квартплаты бывает раз в году; поэтому еслі я, напрімер, із-за повышенія налогов недавно поднял квартплату, то із-за повышенія цен на воду мне просто неудобно доставать жільцов із-за какой-то десяткі в месяц, так что я её і буду платіть із своего кармана до след. года.
Так что амеріканская сістема в прінціпе работает на жільца і протів лендлорда.

[arbat.livejournal.com]

Слушайте, а у вас там в городской совет, или ирию, или еще чего - людей выбирают на выборах?

[syarzhuk.livejournal.com]

В прінціпе да. Но (еслі я правільно понімаю, куда вы клоніте)... Налог определяет город. Водой занімается полугосударственная організація, обслужіваюшшая несколько городов. Каналізаціей - государственная організація, обслужіваюшшая весь штат. Лепестрічеством - частный монополіст. Газом - частный монополіст. Да, с повышеніямі ставок можно бороться - лоббіровать там, пікеты устраівать і т.д. - но у меня на это нет времені. Мне прошше платіть, плакаться в журнале і завідовать ізраільскім лендлордам, которых, судя по сказанному здесь в комментаріях, вопрос о коммунальных платежах і налогах не касается вообшше.

[arbat.livejournal.com]

Газ, вода и электричество тут ни при чем. Их потребление зависит от жильца и, следовательно, и жилец и хозяин должны хотеть, чтобы платил непосредственно жилец - тогда он может сэкономить по своему разумению, а хозяину не надо ломать голову и заламывать заранее побольше сумму.
Налоги - дело совсем другое. Город - не есть кто-то посторонний. Городксой совет выбирают жители и, если жителям удобнее, чтобы налоги жестко фиксировались раз в год - они могут это поиметь. На следующих же выборах.

[syarzhuk.livejournal.com]

Насчёт воды - счётчік одін на дом. Я не інтересовался, возможно лі в прінціпе сделать отдельный счётчік на каждую квартіру, но скорей всего - нет. Так всюду в штате. Традіція.

Насчёт лепестрічества с газом - бывают сітуаціі, когда жільцу трудно завесті счёт (чашше всего, еслі на нём вісят какіе-то старые долгі); тогда жільцу прошше платіть бОльшую ренту і вешать коммуналку на хозяіна. Еслі дельта положітельна, то почему бы нет? :)

[stas]

Для этого надо, чтобы очень много жильцов это осознало и довело до сознания какого-нибудь кандидата в мэры. Это возможно, но нетривиально.

[arbat.livejournal.com]

и почему налог и счета вместе?
а-а-а-а... понял - у Вас и электричество, и вода - государственные, да?

[stas]

Типа того. На самом деле, водой торгует муниципалитет, который получает их от госкомпании и имеет право получать доход от разницы между покупной и продажной ценой. Ну и местный малог тоже он же взимает. Поэтому счёт вместе.

[arhip.livejournal.com]

у нас в ришоне отделили..
создали гос. компанию, ответственную за воду, подчиненную муниципалитету..
создали лишную сотню рабочих мест, под теплым крылышком ирии..

[yankel.livejournal.com]

В Петах Тикве тоже :)