(no subject)

[stas]

Читая газету, заглянул в раздел рекламы по продаже квартир. Раздел оказался посвящён городу Модиин. Примерная цена квартиры 4 комнаты там - где-то в районе 170 тыщ зелёных. Если взять под эту сумму ссуду на 20 лет, то месячный платёж, согласно калькулятору банка Леуми, будет где-то около 1000 долларов. Квартира на сьём аналогичного размера выходит где-то в районе 600. Где же логика? Особенно учитывая тот момент, что если я буду класть разницу в банк (не говоря уж о более выгодных инвестициях) на протяжении этих 20 лет, то я стану уважаемым (а под конец - и весьма небедным) вкладчиком и мне будут полагаться всяческие пряники, а если возьму ссуду - то буду 20 лет жить под дамокловым мечом (не говоря уж о страданиях, которые мне придётся перенести, выпрашивая ссуду, собирая гарантии, покупая квартиру и т.п. и рискуя притом нарваться на жулика)? Я, наверное, чего-то не понимаю. Но чего?

Кстати, рядом в другом разделе - небольшое обьявление о продаже квартиры за 980 тысяч долларов. Неужели квартиры за такую сумму покупают по обьявлению в газете?

Comments

[ritap.livejournal.com]

Настараживает как-то, что ты по такие разделы газеты читать стал :-)))

[stas]

Да я давно их посматриваю и всё глубже укрепляюсь в извечном вопросе - где же логика?

[snyders.livejournal.com]

1. V pervom variante cherez 20 let -- kvartira vasha vse-taki, vo vtorom 100.000$ na schetu. Vopros verna li vasha ocenka 1000$ v mesyac, skoree vsego ona zanizhena.
2. garantov mne govorili otmenili

P.S. ya ne otvetil na germanskiy komment, obdumivayu :) (izvinayus' chto ne vsegda mgnovenno reagiryuju na kommenti, ya zahochu v pochtu ne regulyarno)

[stas]

1. Не 100000, а, при том проценте, что даёт $1000, в районе 140 тысяч. Так, во всяком случае, выходит по моим бухгатерским таблицам. А если удачно вложить, то может и поболее - хотя, конечно, и погореть можно. Но и с квартирой погореть можно - сколько стоит квартира двадцатилетней давности? Сколько придётся вложить в её ремонт, поддержку и т.п.?

2. Да ну? Что-то мне не верится, хотя это и не так важно. Но чтобы наши банки отдали такие деньги, не повязав должника по рукам и ногам?

[arbat.livejournal.com]

А как еще можно купить квартиру? Через риэлтера? А риэлтера как выбрать? Ну, да, да - опять-таки, по объявлению в газете. Что ж они - будут ждать, что благодарные клиоенты побегут их рекламировать?

Второе: отношение цены вещи к доходу, который она может приносить - да, разумеется, это довольно важный показатель. С квартирами, правда, для аккуратного сравнения, надо предположить, что при покупке надо сделать начальный взнос (который иначе можно тоже было бы - инвестировать), плюс то, что часть (хотя не все) из денег за квартиру - остаются Вам в виде доли в собственноси на квартиру. Плюс, в штатах - налоги: лишние на недвижимость, минус скидка с подоходного за процент к ссуде. Плюс затраты на ремонт и еще - надо в общую кассу дома (если многоквартирный дом) давать.
Уфф.

Звучит занудно, однако - если уж тратить 170 зеленых тысяч - то можно потратить денек на подсчеты. Если, конечно, Ваша дневная зарплата меньше, чем цена квартиры.

[stas]

Ну вот я и трачу потихоньку. И пока у меня выходит, что при нынешней разнице цен продажных и на сьём и при умеющемся проценте на ссуду покупать квартиру на ссуду - полнейшее безумие, с финансовой точки зрения (есть ещё психологические соображению, но тут уж тёмный лес) - причём даже опрощённо опуская упомянутые дополнительные расходы. Но ведь куча народу покупает. Хочется понять, чем же они руководствуются и не упускаю ли я чего.

минус скидка с подоходного за процент к ссуде

Этого, насколько я знаю, у нас нет. Т.е. платежи за квартиру не вычитаются из налогов. Был законопроект на эту тему, но, кажется, помер. Что обидно - квартиры дорогие, а налоги очень уж прогрессивные. А местный налог на недвижимость у нас по традиции платится тем, кто недвижимостью пользуется, так что тут разницы между сьёмом и покупкой нет.

Дык...

[kontei.livejournal.com]

> Примерная цена квартиры 4 комнаты там - где-то в районе
> 170 тыщ зелёных. Если взять под эту сумму ссуду на 20 лет,
> то месячный платёж, согласно калькулятору банка Леуми, будет
> где-то около 1000 долларов. Квартира на сьём аналогичного
> размера выходит где-то в районе 600. Где же логика?

Если ты предполагаешь, что тенденция продолжится и скоро эта квартира будет стоить 220 тыщ - вложение однозначно выгодное. После взрывного роста цен на квартиры в 90-х годах многие до сих пор думают, что цены и дальше будут расти.

Правда, если они ошибаются, их ждёт большой сюрприз.

Одни мои знакомые такой сюрприз уже огребли: купили маленькую квартиру на Адаре. Жить в своей квартире они уже не могут, пространства не хватает, арабы-соседи задолбали. Если они квартиру продадут (даже по хорошей цене), это не покроет их долг банку, разница составит пятизначную сумму в долларах. А если они её сдадут, сумма не покрывает выплаты по ипотеке. Эдакий камень на шее на следующие 15-20 лет.

> Кстати, рядом в другом разделе - небольшое обьявление
> о продаже квартиры за 980 тысяч долларов. Неужели
> квартиры за такую сумму покупают по обьявлению в газете?

Теория игр, Стас. По сравнению со стоимостью квартиры стоимость объявления в газете мизерна. Если оно "выстрелит" - ты в шоколаде. Если не выстрелит - всё равно твой коврик у двери стоит больше. При таком соотношении суммы выигрыша и проигрыша однозначно стоит попытаться.

[wildernesscat.livejournal.com]

Всё верно, но:
а) Через 20 машканты лет дом будет твоим, а через 20 лет квартплаты есть ещё неведомо сколько лет квартплаты.
б) В купленной квартире можно без проблем перестраивать комнаты, устанавливать мазганы, сажать деревья (если есть сад), вкладывать деньги во всякие удобства, и красить стены хоть в серобуромалиновый цвет без того чтоб кто-то об этом заикнулся.
в) На схардире надо время от времени переезжать с кваритры на кваритру (в худшем случае - каждый год). Там расходы на ямей хофеш, грузчиков, ремонт, и нервы нервы нервы. Говорят, переезд = пол-пожара.
г) Не понимаю, как с хорошими специалистами в области оценки и проверки квартир + хорошим адвокатом можно нарваться на жулика?

А захочешь ли ты в нём жить через 20 лет?

[kontei.livejournal.com]

Действительно, через 20 или 30 лет, если ты сумеешь покрывать выплаты по машканте, дом будет твоим. А захочешь ли ты в нём жить через 20 лет? Если да - ура-ура. Если нет - как ты думаешь, за сколько ты его сдашь или продашь? И хватит ли тебе этих денег, чтобы купить/снять что-то лучшее или хотя бы такое же?

[drakona-knopka.livejournal.com]

а) За 20 лет может случиться еще одна большая алия или, наоборот, очередной обвал - кто знает?
б) за дополнительную плату любой квартировладелец разрешит жильцам красить в серобуромалиновый, забивать гвозди и двигать стены (минус - это может съесть предполагаемую разницу между возвратом ссуды и оплатой аренды);
в) при большом везении можно найти неплохую квартиру со сроком аренды на много лет;
г) у специалиста на лбу не написано, что он хороший :-), нужно самим думать, считать и проверять;
д) имхо, главная опасность при покупке очень дорогой квартиры (170 тыс., помните?) - это неверно оценить свои силы и потенциал; в моем ближайшем окружении есть как минимум одно семейство, купившее в "хорошее время" слишком большую для них теперешних квартиру, грустное зрелище :-(
е) купленная квартира дает ощущение якоря, не всем это нужно;
ж) моя "любимая" причина советовать знакомым побыстрее купить квартиру: если решаешься купить наконец жилье в возрасте 40-50+, банк дает не такие хорошие условия, как в 30+, больше вероятность в какой-то момент остаться без стабильного заработка, в общем, время против нас.

[stas]

a) ну да. Но если я могу вместо моего дома 20-летней давности иметь денег достаточно, чтобы купить дом получше - не лучший ли это выбор? Учитывая, что все 20 лет я смогу выбирать дом себе по нраву, а не быть привязаным к одному месту? Хорошо, если мне повзёт и квартира за 20 лет не упадёт в цене - а ежели упадёт?
б) это да. Но лично я как раз очень не фанат этого дела.
в) случаи разные бывают :) зачем снимать квартиру у худшего случая?
г) хорошие специалисты + хорошие адвокаты = много-много денег ;)

[wildernesscat.livejournal.com]

е) Через 20 лет цена квартиры может не упасть, а даже подняться со страшной силой (см. Эвен Йехуда, Бней Цийон, и т.д).

[henic.livejournal.com]

В съемную квартиру ты не вкладываешься... Я хочу такую кухню, а не этакую - болт. Сейчас в хате нет мазгана - приходится ее менять. И так далее...
Кроме того, никто не берет стопроцентную ссуду, эти времена закончились 15 лет назад. Покупая за 180K квартиру (мой сотрудник давеча взял такую), тысяч 70 надо положить сразу, а то и 90, если не хочешь вместо 180 заплатить 300. Что решает вопрос гарантов (втрое цена хаты не упадет)...
А двадцатилетняя квартира имеет свою цену, не настолько меньшую, чем новая, как следовало бы ожидать...

[passing.livejournal.com]

Рынок и есть рынок. В некоторых местах в Америке та же ситуация (Вашингтон, например).

В какие-то моменты выгоднее рентовать нежели чем покупать. Цены на недвижимость в такие моменты выросли, все бросаются покупать - а маркет жилья внаём "остывает" соотв. и цены падают. Потом этот самый рынок себя же и балансирует - становится слишком дорого покупать. Слишком дорого - это когда рост цен сильно переходит за рост доходов и новые покупатели уже не в состоянии платить такие же или большие цены за жилье. Кроме того играют роль ипотечные ставки - например у нас сейчас они начинают расти, и соотв. покупательная способность среднего американца - падать. Таким образом рынок внаем становится более привлекателен, народ начинает снимать больше, и цены внаем начинают расти. Тем временем цены недвижимости на продажу стабилизируются и/или падают. Далее по кругу - у попа была собака... Занимает это удовольствие лет 10-15, приблизительно.

Вам, буржуям, ещё хорошо

[kontei.livejournal.com]

У вас, говорят, можно купить неплохой домик по цене, за которую в иных израильских городах двухкомнатную квартиру в многоэтажке в приличном районе не купишь. И цены на съём высокие. Выгодно квартиры для сдачи покупать. А самому снимать - невыгодно.

А у нас наоборот. Сдашь квартиру за $300 в месяц, и ипотеку на 30 (!) лет будешь платить в лучшем случае те же $300 (пока индекс не поднимется, а тогда будет больше). Причём я говорю про квартиру в паршивом районе, которую себе бы покупать не стал, а в хорошем ипотека может быть и в два раза выше. Так что снимать по деньгам однозначно выгоднее.

[pe3yc.livejournal.com]

Есть ещё более интересный вариант: квартира уже есть, причём выплаченная.

Вот с ней-то что делать?

Что делать, что делать...

[kontei.livejournal.com]

Может быть, жить в ней?

Или сдать эту и снимать другую, подешевле?

Или сдать эту, а самому купить другую и выплачивать машканту из денег с этой?

Или взять новую ссуду под эту квартиру и вложить деньги во что-то, в чём ты разбираешься, и что принесёт тебе ещё больше денег?

В крайнем случае можешь подарить её мне :)

[michk.livejournal.com]

Во-первых, ссуду можно выплатить и раньше (конечно, если есть такая возможность). Ну и просто не всем удобно жить на съемном жилье, особенно семьям с детьми. Переезд - миникатастрофа.

[tigrulya.livejournal.com]

Ну так дело же в другом: если всю сумму брать в банке, то да.
Но если берешь квартиру дешевле - мои друзья купили в Ришоне за 110, понятно, что не новая и по случаю.
Если часть денег иметь своих,если есть льготы, если еще за эти 20 лет подвернется возможность уменьшить срок (керен ишталмут освободился или еще что), тогда выплаты в месяц уменьшатся намного.
Кроме того, никто не может знать сколько стоить будет тогда квартира..
Тут еще психология: рынок сьемного жилья не развит, ты зависишь
от прихоти хозяина, перерезжаешь часто, не можешь менять по вкусу в квартире и т.д. в штатах и Германии рынок сьема упорядочен намного больше.
Да и разница есть: если 170 К цена, сьем 600 - то ты платишь в год гораздо меньше чем по машканте (там 5.5% и мадад), тогда есть смысл и разницу не тратить, а отложить. А мы видели в Ришоне квартира примерно 120К, в месяц 550$ хотят. Выходит немного по-другому.

[stas]

Хотеть и не то можно. Вопрос, снимет ли её кто-нибудь за эти 550? ;)

[tigrulya.livejournal.com]

IMHO:Eсть дикая разница взять у банка 30% или 70% ссуды.. И если человек готов немного уменьшить запросы и
купить не новое, то меньшая ссуда*меньшее к-во лет =
разница в платежах в разы. Если через 10 лет дети подросли, зарплата выросла = можно и поменять на большее.(да, мас рехиша
есть, но если первая к-ра меньшая, то на нее был маленький налог, надо конечно учитывать все).
Эта ссуда так устроена, что вначале платишь проценты
(грубо говоря если 1 и последний платежи=100 ш"к: то в первом
90 ш"к погашение процентов и 10 ш"х керен, в последнем соотношение наоборот), поэтому такая разница. Если сумма меньше и 10-12 лет вместо 20-25 - разница в отданном банку огромна

Все логично

[palich.livejournal.com]

Если взять сегодня ссуду и купить квартиру - через 20 лет выплат у вас остается квартира, которая в сегодняшних ценах стоит 170 тысяч. Если же начиная с сегодняшнего дня откладывать разницу между ценой съема и гипотетической выплатой по такой ссуде, то через 20 лет у вас на счету будет, например, 170 тысяч. Сегодня ни у одного из этих вариантов очевидного преимущества нет. Ведь через 20 лет квартира может подорожать или подешеветь примерно с равной вероятностью.
Если бы преимущество одного из вариантов было бы очевидным, то сегодня либо никто не покупал бы квартиры, либо все стояли бы в очередь в банк за ссудами.

Re: Все логично

[stas]

Насчёт равной вероятности мне представляется делом сомнительным. Дешевение любой вещи со временем есть процесс естественный - всё старое и пользованое, исключая предметы искусства, обычно дешевле, чем новое. А дорожание может быть либо из-за скачка спроса (алия там, и т.п.), либо из-за резкого изменения внешних условий (купили квартиру, когда тут была деревня - а теперь район хайтека). На американскую алию у меня надежд нет, а район ещё угадать надо...

[oxfv.livejournal.com]

Ладно 20, а через 5 лет что? В банке 25 тыщ плюс проценты - это если снимать и откладывать $400 в месяц. А если покупать - то четверть (на самом деле поменьше, впрочем) квартиры - ваша, а квартира, с божьей помощью, уже подорожала. Незачем ждать полной выплаты ссуды и затем продавать квартиру - это самый невыгодный вариант: хуже, чем продать через 5 лет и хуже, чем продать через 40. Я владею домом 2 с половиной года, за это время он вырос в цене в полтора раза. Жалею ли я, что купил, а не снимал? Хм. ;)

[stas]

Вот момент насчёт Божьей помощи меня немного и смущает. Что, если Он окажется в этот момент занят важными делами и квартира, наоборот, подешевеет?

[syarzhuk.livejournal.com]

А какой процент требует банк за такую ссуду і на сколько лет?
Здесь, в Новой Англіі квартіра, которая стоіт 170К, сдаётся где-то за 800/месяц. Но это очень грубо, квартплата сільно варьіруется внутрі города, но намного меньше от города к городу, а вот цены на недвіжімость очень сільно завісят от города.

[alexcohn.livejournal.com]

В Модиине после завершения ж/д можно ожидать резкого роста цен, особенно на съем. При оценке выгодности покупки обычно рассчитывают на начальный вклад, всевозможные подарки и скидки. Посмотри, сколько ссуды надо взять для того, чтобы платить ок. $600 в месяц. Несколько моих знакомых сдают купленные с олимовской льготной машкантой квартиры и имеют небольшую месячную выгоду.

Главное, возможность благоустройства/достройки по своему вкусу: в Израиле нет традиции квартир, предназначенных на съем на длительный срок, как в Германии или Нью-Йорке. В центре города есть съемное жилье, ориентированное на неостепенившуюся молодежь. Остальное - квартиры, в которых хозяева собираются жить через год-два. И жильцу придется обживать новое гнездышко.

Квартиру за $980К - может быть, и покупают через газету, а может быть и нет. Но вот продать ее через газету будет гораздо выгоднее, чем через маклера.

Не так уж много

[kontei.livejournal.com]

> сколько ссуды надо взять для того, чтобы платить
> ок. $600 в месяц

Если мне память не изменяет, примерно $100,000 на 28 лет. А квартира стоит чуть не вдвое дороже.