(no subject)

[stas]

Про rent control (органичения цен на сьём) в Америке. Никогда не думал, что там такое возможно:

And -- hard to believe in America -- about 2,000 condominiums in Cambridge could no longer be occupied by their owners; they had to be rented to tenants. That's right, the owners couldn't live in their own homes.

1991 George Tarvezian is fined $3,000 and went to jail for leaving six apartments vacant too long.

До какого кошмара могут довести благие намерения - не устаю удивляться.

Comments

А почему я вообще должен

[yury]

как-то квалифицировать свою собственность?

Если у меня есть деньги, я покупаю землю и строю на ней что хочу. Повторяю, какое дело гос-ву, что я там себе строю? Почему я должен свои дома делить на "обычные" и "для аренды"? Почему я должен заявлять штату, хочет в них кто-то жить или нет?
Если я сдаю конкретный дом и получаю с этого доход, я буду платить подоходный налог. Если нет -- это вообще не штата дело.

Re: А почему я вообще должен

[bugabuga.livejournal.com]

Потому, что подоходным налогом всё не ограничивается.
Штат, город, округ -- они предоставляют услуги, гарантии, обязанности. Если вы решите строить что-то в городе, то вы обязаны учитывать интересы окружающих.
Если вы здаёте что-то в аренду, не будучи профессиональным риэлтером -- это ваше частное дело. Если вы профессионально занимаетесь недвижимостью, будьте любезны следовать законам и правилам штата/области/города. Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен? :) "С чего это доктору лицензия нужна. Скажет что он доктор и пусть лечит". Так?

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Если вы здаёте что-то в аренду, не будучи профессиональным риэлтером -- это ваше частное дело.

Rent control, как я понял из статьи, был направлен именно против "частных дел". Тем не менее вы его поддерживаете.

Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен?

Вы передёргиваете. Работа доктора и адвоката связана с возможным ущербом клиенту и требует высокой квалификации для её исполнения, посему для того, чтобы клиент мог доверять доктору и адвокату, есть лицензия. Которая, кстати, не гарантирует качества обслуживания, а лишь тот факт, что человек, ей владеющий, способен это качество предоставить, так как прошёл соответствующее обучение.
Сдача квартиры внаём не предполагает специальной квалификации и неквалифицированый сдатчик может нанести ущерб разве что себе самому. Посему сравнивать лицензию врача и "законы и правила" в области недвижимости - крайне некорректно.

Re: А почему я вообще должен

[bugabuga.livejournal.com]

Ну из страницы следует, что оные "частные дельцы" скупали арендуемые помещения и потом пытались обустроить бизнес по-своему. И устраивали битвы с rent control board. Совершенно не похоже на "частное" дело. Это владельцы кондоминимумов, которые купили их _для сдачи в аренду_. А не для жилья. А когда им пришлось сдавать оное жильё, взвыли. Дык зачем покупали тогда? Купили бы дом в месте для домов, и жили в нём. Или сдавали в аренду.

Для риэлтеров лицензия столь же необходима. Что вы будете делать если ваш лэндлорд не выполняет обязанности? Куда пойдёте? Судиться? Неквалифицированный риэлтер способен устроить полный бардак из района, где он действует. Клиент должен доверять риелтеру. Что показанная квартира действительно хорошая, и краска не облезет через неделю, и никакой ядовитой поросли в доме нет. Что лужайка перед домом не будет болотом. Что он не будет сдавать ночным девочкам квартиры, и что будет поддерживаться порядок. Что на голову вам не упадёт балка, и пол не провалится. И т.п.
Не совсем доктор, но явно контроль нужен

[yury]

То есть Вы защищаете полное вмешательство государства во все области жизнедеятельности, поскольку без него ну никак.
Хорошо, но зачем же Вы это за капитализм выдаёте?

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Ну из страницы следует, что оные "частные дельцы" скупали арендуемые помещения и потом пытались обустроить бизнес по-своему.

А по-чьему они, по-вашему, должны строить бизнес?

Для риэлтеров лицензия столь же необходима. Что вы будете делать если ваш лэндлорд не выполняет обязанности?

Обращусь туда, куда принято обращаться при нарушении контракта. В каждой стране есть для этого специальные службы, призваные заниматься contract enforcement.

Это владельцы кондоминимумов, которые купили их _для сдачи в аренду_.

Не понял. Что такое "купить", понимаю. А вот "для сдачи в аренду"- нет. Что, в контракте о покупке так было указано? В таком случае пострадавшей стороной является продавец - но ведь не он тащил в тюрьму квартировладельца? А если нет - тогда я вообще не понимаю, что значит "купить для сдачи в аренду" и "купить для жилья" и чем они отличаются. Вы, например, отдельно покупаете туфли для хождения по левой стороне улицы и отдельно для правой? И хотите, чтобы тех, кто ходит в "левых" туфлях по правой стороне, в тюрьму сажали? Ой-ёй-ёй.

Что показанная квартира действительно хорошая, и краска не облезет через неделю, и никакой ядовитой поросли в доме нет. Что лужайка перед домом не будет болотом. Что он не будет сдавать ночным девочкам квартиры, и что будет поддерживаться порядок. Что на голову вам не упадёт балка, и пол не провалится.

Ага. То есть продажу подержаных автомобилей и хлебобулочных изделий тоже надо лицензировать? Как насчёт жевательной резинки и подержаных компьютеров? Вай, как плохо...

Re: А почему я вообще должен

[syarzhuk.livejournal.com]

Во-первых, вы путаете понятия риэлтера (агента по торговле недвижимостью) и лендлорда (человека, сдающего жильё внаём). Во-вторых, контроль за отсутствием болот на лужайках - это так называемые tenant's rights, которые к rent control имеют очень слабое отношение.

Практика показала, что государство считает более удобным для себя давать лендлордам и жильцам договариваться самим, и привлекаться ТОЛЬКО в случае наличия жалоб со стороны жильцов. Исключение - 8-я программа, но там другой разговор - кто платит (государство), тот и заказывает музыку (контролирует жилые помещения).

[yury]

Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен? :) "С чего это доктору лицензия нужна. Скажет что он доктор и пусть лечит". Так?
И опять кривая аналогия.
Я против того, чтобы доктора или адвоката заставляли заниматься практикой. Или заставляли практиковать по заниженным ценам.

Re: А почему я вообще должен

[azazello.livejournal.com]

Потому что ущемление прав арендующих (вымогательство путём повышения аренды, принудительное выселение, дискриминация при сдаче в аренду, несоблюдение норм содержания, которым не подчинены частные владельцы) плохо сказывается на работоспособности и благополучии класса населения с низким--средним доходом, которое снимает эти квартиры, увеличивает мобильность, и т.д. - влечёт за собой большое количество социальных последствий, которые не идут ни в какое сравнение с ущемлением прав сдающих (хотя отправлять в тюрьму за несдачу квартир - действительно чересчур). В итоге это социальный фактор, который, как и многие другие, регулируется государством.

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Кошмар... А, скажем, вот речь на улицах - она ведь тоже оказывает социальные последствия, если я на улицах буду высказывать громко нехорошие мысли, то некоторые не захотят в этом районе жить. Тоже надо контролировать государством? О, Беркли, Калифорния - светоч свободы!

влечёт за собой большое количество социальных последствий, которые не идут ни в какое сравнение с ущемлением прав сдающих

Ну конечно не идут. Потому что ущемить права каких-то там "сдающих" - это фигня, зато с "дискриминацией" поборемся. Главное тут решить, чьи права идут в сравнение, а чьи нет, а там уж - нарушай не хочу.

Re: А почему я вообще должен

[bugabuga.livejournal.com]

Если вы будете орать в 2 часа ночи в Остине, то вас навестит дружественный патруль, и проводит в местную каталажку :)

Нарушает это ваши права на свободу слова?:)

Как насчёт моего права спать по ночам и не слушать демократическую речь через мегафон?

[yury]

Крик на улице проникает в чужие дома и нарушает права их обитателей.
А чьи права нарушает моё решение не сдавать мой собственный дом? Я Вас ещё раз спрашиваю, с чего Вы взяли, что эта медсестра имеет право жить именно в моей собственности?

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Зачем мегафон? За бормотание себе под нос тоже свинчивать надо - а то люди подумают, что тут район для психов и вьедут, цены на собственность упадут - непорядок. Да что там - за появление на улице непричёсаным - штраф и тюрьма, а то ведь банда непричёсаных ого-го что из района сделать может. Кстати, парикмахеров надо лицензировать, а то такого настригут - жить в районе невозможно станет.

Re: А почему я вообще должен

[clarencen.livejournal.com]

Наверное тут нужно выбрать между абстрактными принципами свободы и справедливости, и принципом наименьшего зла. Вам что больше нравится?

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Если что такое "наименьшее зло" будут определять чиновники - я лучше останусь со свободой. Потому как их способности к определению наименьшего зла известные - 100% ошибки.

Re: А почему я вообще должен

[azazello.livejournal.com]

Речь на улицах не оказывает прямого физического воздействия на благосостояние людей. Выселение из квартиры - оказывает.

Права сдающего кончаются там, где начинаются права съёмщика. В разных местах эту черту проводят по-разному. В любом случае, если не делать различий между частной собственностью и частной собственностью, сдаваемой в аренду, прекращается возможность контроля над дискриминацией при сдаче и контроля над минимальными нормами проживания.

О, Беркли, Калифорния - светоч свободы!

Спасибо, Стас =)

Re: А почему я вообще должен

[ex-ilyavinar899.livejournal.com]

Азазелло, если домовладелец не будет иметь право выселить неплатящего жильца, то если у него будут сомнения по поводу платежеспособности жильца, то он его попросту не вселит - зачем рисковать? Это как с безработицей в любимой Вами Европе - если работодатель резко ограничен в своём праве увольнять, то он не станет нанимать работников, которые возможно будут плохо работать. У Пола Кругмана есть хорошее эссе на эту тему.

[yury]

Нет никакого ущемления прав арендующих. Они добровольно соглашаются или не соглашаются на условия контракта.

плохо сказывается на работоспособности и благополучии класса населения с низким--средним доходом, которое снимает эти квартиры, увеличивает мобильность, и т.д. - влечёт за собой большое количество социальных последствий, которые не идут ни в какое сравнение с ущемлением прав сдающих (хотя отправлять в тюрьму за несдачу квартир - действительно чересчур). В итоге это социальный фактор, который, как и многие другие, регулируется государством.
Ну и чем это отличается от регулировкой одним государством слишком большого количества еврейских физиономий, повлекшего за собой такое большое количество социальных последствий для бедных, ни в чём не виновных немецких бюргеров? В итоге это социальный фактор, который, как и многие другие, регулируется государством.
Где остановитесь в этот раз, дорогие товарищи? Всё равно ведь, пока все не будут одинаково бедными, жизнь будет несправедливой?

[azazello.livejournal.com]

Тем, что здесь не ущемляются гражданские права владельцев. Да, их бизнес регулируется. Они не могут сдавать квартиры только белым или манипулировать насыщением локального рынка, или делать bait-and-switch. Вы спорили о том, что легальный статус недвижимости, сдаваемой в аренду, должен быть идентичен легальному статусу просто недвижимости. Я говорю, что это не так, потому что иначе очень трудно предотвращать вышеописанные злоупотребления.

Любое государство контролирует многие свои социальные сферы. То снижение контроля, о котором Вы говорите, приведёт к большим злоупотреблениям.

То есть как не ущемляются?

[yury]

Если у Вас крадут часть денег (допустим, Ваш работодатель согласен Вам платить $100,000, а Ваш штат ни с того, ни с сего приказывает ему платить Вам не более $50,000), то это не ущемляет Ваших прав? Если Вам государство указывает, как Вы обязаны распоряжаться Вашей собственностью, это не ущемляет Ваших прав?
И почему, кстати, я не должен иметь право быть расистом если я не государственное учреждение? Почему я не могу пользоваться выгодным положением на рынке или манипулировать им в рамках закона (никакой, то бишь, уголовщины), чтобы сделать его выгодным?
Bait-and-switch есть просто нарушение контракта, никакого регулирования тут не нужно, достаточно старинных мер наказания за такие нарушения.

Вы спорили о том, что легальный статус недвижимости, сдаваемой в аренду, должен быть идентичен легальному статусу просто недвижимости.
А он и есть идентичен. Иначе, повторяю, купивши мотоцикл, Вы можете быть насильно заставлены участвовать в гонках. Не государства (и никого другого) это дело -- как я распоряжаюсь своей собственностью.

Я говорю, что это не так, потому что иначе очень трудно предотвращать вышеописанные злоупотребления.
А, я понял. Всё дело в том, что Вы считаете вышеописанное злоупотреблениями и a-priori считаете необходимым их предотвращать. А зачем, если не секрет? Почему Вы добиваетесь для данной конкретной медсестры права жить именно в моей квартире? А почему не в Вашей, если уж Вы такой добрый?

Любое государство контролирует многие свои социальные сферы.
Ничего подобного. США, например, первые лет 100 не контролировали вообще никакие социальные сферы (под социальными сферами Вы имеете в виду "социальную обеспеченность" и т.п., не так ли?). К тому же, не федерального государства это заботы -- см. Конституцию.

То снижение контроля, о котором Вы говорите, приведёт к большим злоупотреблениям.
Вы не приведёте подтверждений этому тезису? Потому что насколько я знаю, напротив, контролирование государством экономических и социальных вопросов ни к чему, кроме неудач, ещё не приводило -- см. СССР, Рейх No.3, Кубу или любой другой социалистический эксперимент.

[stas]

Это, очевидно, неправда. Существует множество примеров того, что в отсутствие этих ограничений никаких злоупотреблений - во всяком случае, превышающих нормальный уровень невыполнения контрактов, который присутствует всегда - не происходит.

Re: А почему я вообще должен

[ex-ilyavinar899.livejournal.com]

Азазелло, опишите, пожалуйста, свою последнюю экономическую транзакцию. Моя последняя экономическая транзакция состоялась 30 минут назад. Я купил нектарины за 79 центов/фунт в ларьке у вьетнамки или китаянки лет сорока в азиатском районе Сиэттла, куда я пошёл от работы пешком.

Если повышение аренды на жильё - вымогательство, то повышение цен на фрукты - тоже вымогательство, так как продажа фруктов принципиально ничем от сдачи жилья не отличается. Давайте введём контроль над ценой фруктов, и лавочников, излишне повышающих цены, будем штрафовать или сажать в тюрьму.

Re: А почему я вообще должен

[azazello.livejournal.com]

Слишком быстрое (или без предупреждения) повышение аренды после начала действия контракта - это вымогательство, потому что снимающий остаётся перед выбором - потратить большие ресурсы на переезд или платить повышенную плату. Это ничем не отличается от bait-and-switch.

Я не оправдываю сажание владельцев квартир в тюрьму. Я говорю о необходимости юридического аппарата контроля над процессом сдачи.

Re: А почему я вообще должен

[ex-ilyavinar899.livejournal.com]

Извините, Азазелло, Вы передёргиваете вопрос.

Если контракт заключён на год, то хозяин не имеет права взять ни цента свыше того, что оговорено в контракте, в течение года. Это аналогично тому, что если на ящике с нектаринами написано 79 центов за фунт, то хозяйка не имеет права взымать с покупателя больше - это будет подлог (fraud).

Но если вчера нектарины стоили 79 центов за фунт, а сегодня хозяйка подняла цену до 99 центов или 1 доллар 19 центов - то мне кажется, что она имеет полное право так делать, в то время, как Вы, если Вы последовательны, считаете, что её нужно за это оштрафовать.

Да, если квартплата повысится до уровня, где жильцу будет слишком много, то жилец вынужден будет переехать. Но и если цена на фрукты повысится, то и любитель фруктов вынужден будет искать другой магазин. В Конституции ничего не сказано по поводу его права покупать фрукты в полюбившейся ему лавочке, или права жить там, где он жил раньше. Я не вижу принципиальной разницы между этими ситуациями.

Re: А почему я вообще должен

[stas]

Если в контракте не предусмотренно одностороннее изменение его условий, то любое его изменение есть нарушение условий контракта. Не понимаю, о чём вообще разговор - процедуры обеспечения контрактов в США по-моему, вполне существуют. Причём тут юридический контроль над процессом сдачи, не понимаю - чем контракт по сдаче отличается от любого другого контракта? Почему, например, не ввести контроль над процессом лицензирования программного обеспечения - там ситуация ровно такая же?