(no subject)

[stas]

Про rent control (органичения цен на сьём) в Америке. Никогда не думал, что там такое возможно:

And -- hard to believe in America -- about 2,000 condominiums in Cambridge could no longer be occupied by their owners; they had to be rented to tenants. That's right, the owners couldn't live in their own homes.

1991 George Tarvezian is fined $3,000 and went to jail for leaving six apartments vacant too long.

До какого кошмара могут довести благие намерения - не устаю удивляться.

Comments

[bugabuga.livejournal.com]

Дык это.... всё правильно :)
Ограничения делают как на длительное неиспользование, так и пересдачу в течение месяца.
Поскольку оные бедные владельцы обдирали съёмщиков.

В Сан Франциско, насколько я помню, нельзя пересдавать квартиру немедленно, если старого жильца выселили из-за "ремонта". Поскольку увеличение арендной платы ограничено, владельцы предпочитали выселить текущего съёмщика под предлогом "ремонта" (покрасили окно) и немедленно сдать квартиру снова, но уже по "текущим ценам".

В случае полугодового перерыва в сдаче, ясно, что пытаются предотвратить удержание цен и неуплату налогов. Если владелец не хочет сдавать в аренду по текущим рыночным ценам, он должен в квартире жить (налоги и прочее начисляются по-разному для сдаваемых помещений). Если позволять пустовать, то цены взлетят (не будут сдавать, а оставят пустую квартиру с ценой от самолёта -- как припрёт, так снимут).

А не хозяина ли это собачье дело -- сдавать квартиру (по

[yury]

Какое вообще государство имеет отношение к тому, как я использую свою собственность?
Я понимаю, что Калифорния в последнее время сокращается как PRC (People's Republic of), да и Массачусеттс ненамного отстал, но мы в капитализме или где?

Re: А не хозяина ли это собачье дело -- сдавать квартиру (

[bugabuga.livejournal.com]

В Капитализме, разумеется :) просто те, кто занимается _бизнесом_ аренды должны работать по установленным правилам бизнеса. Если правила не позволяют ландлорду увеличить аренду посреди контракта на 95% то это плохо для ландлорда. Но хорошо для медсестры, снявшей оную квартиру. Если ландлорд сдаёт только один дом, а на второй весит табличку с арендой от лайнера, а потом списывает расходы и недополученную прибыль с налогов это хорошо для ландлорда, но плохо для тех, кто хочет арендовать по текущим ценам жильё. И т.п.
Никто не мучает обычных владельцев собственности :) А для коммерсантов свои правила ведения бизнеса.

А я ещё раз спрошу:

[yury]

По какому праву штат будет мне диктовать, как именно я должен сдавать квартиры? Если моя квартира отвечает требованиям безопасности, а я исправно плачу подоходный налог, то больше штата ничто не касается.

Увеличение аренды внутри контракта запрещается не какими-либо правилами, навязываемыми извне, а самим контрактом между мною и медсестрой, нарушение которого карается в обычном порядке. Вмешательство сюда гос-ва просто излишне.

Расходы, в отличие от недополученной прибыли -- это, между прочим, чистый убыток, и если хозяин дома предпочитает разоряться, вместо того, чтобы снижать цену -- это его право.
Как списывать с налогов недополученную прибыль -- я не знаю. Если это действительно возможно, то это маразм: я, например, в прошлом году недополучил миллиарда полтора прибыли с лотереи, которую я не выиграл. Может, мне это с налогов списать? :)

И таки не капитализм это, если гос-во настолько лезет в частный бизнес и даже насильно регулирует цены. Ну не их это дело.
Терять деньги на не-сданном из-за слишком высокой заявочной цены доме -- моё решение, а не штата.

Если медсестра не может себе позволить жить в моём доме, то пусть ищет другой, подешевле: у неё НЕТ конституционного права жить именно в моём доме. Последний раз, когда я читал Конституцию (пару недель назад, может она с тех пор изменилась?), я там такого права не нашёл. Или Вы считаете, что самые дорогие рестораны обязаны отдавать, скажем, 15% самых дорогих своих обедов по установленным штатом ценам, чтобы их могли себе позволить все?

Re: А я ещё раз спрошу:

[bugabuga.livejournal.com]

Если квартира ваша, и вы платите налоги -- пожалуйста. Жить никто не заставляет, снимать тоже.
Если вы заявляете, что ЭТА КВАРТИРА НА СДАЧУ В АРЕНДУ, то будьте любезны её сдать в аренду, или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней. :)

Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется. Вот проснётесь в понедельник, а ландлорд скажет "всё, съезжайте. я нового съёмщика нашёл.". Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца? И плевать ему что медсестра, подписывая контракт, согласилась снимать квартиру на год.
Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.

На содержание недвижимости уходят деньги. В случае недвижимости для сдачи в аренду это -- расходы на бизнес. Отдельная налоговая графа, вычитается из прибыли бизнеса. Более того, в некоторых случаях можно получить обратно часть налогов за предыдущий год/годы (этим часто пользуются крупные компании для "сглаживания")

Кстати если вы играли в казино/лотереи и ничего не выиграли, то до 2000 долларов можно списывать с налогов ;) Но если вы выиграете в лотерею/казино, с выигрыша нужно платить налоги.

У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.

Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?

В случае с ландлордами -- "Я люблю регулирование, когда мне это выгодно". Списать расходы на содержание недвижимости, классифицировать её как "на сдачу" -- с удовольствием. А сдать её -- неее, это нам не выгодно, пусть пустая стоит. Палка о двух концах. Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого.

Часть 1 :)

[yury]

Если вы заявляете, что ЭТА КВАРТИРА НА СДАЧУ В АРЕНДУ, то будьте любезны её сдать в аренду
Почему, простите, если я, может быть, предпочитаю терять на ней деньги? Это всё ещё бизнес, только я теряю деньги, а не делаю их. Ни то ни другое не касается гос-ва, пока я плачу налоги. Вам не кажется дикой ситуация, когда гос-во заставляет Вас продавать свой продукт?

или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней.
Так объясните мне, всё-таки, какая штату разница, как там классифицирована моя квартира (и почему я должен её квалифицировать хоть как-то?), если я, допустим, дохода не получаю.

Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется.
А Вы действительно считаете, что договор есть диктат одной стороны?
Этот договор есть обычный контракт, который нарушить не имеет права ни хозяин квартиры, ни её съёмщик. Если срок договора -- на год, то раньше хозяин вышвырнуть никого не имеет права не потому, что сердобольное государство ему пальцем погрозит, а потому что это указано в контракте. И государство тут не при чём. И в контракте этом не только медсестра согласилась снимать квартиру на год, но и хозяин квартиры обязался предоставить ей квартиру на год. Здесь нет молящей медсестры и благосклонного хозяина квартиры, а есть две равноправные юридические стороны, подписывающие деловое соглашение (контракт).

Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца?
А это его дело. Почему Вы считаете себя в праве диктовать мне, кого именно я должен брать себе в квартиросъёмщики?

Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.
Не так. Медсестру защищает само существование подписанного контракта. Гос-во лишь наказывает за нарушение контракта. Что же в нём написано государство не касается если договор подписан добровольно двумя юридически правомочными лицами.

Про налоги -- ОК, но Вы ничего не сказали о "неполучении прибылей", т.е. о теме дискуссии. 2000 можно списать проигрыша, т.е. своих потерянных денег, а не "не выигрыша".

У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.
Это дело не кодексов и не навязанных правил, а контракта. Цена на ценнике есть письменное обязательство продать по этой цене. При чём тут государство и защита потребителя, если его роль не сводится лишь к наказанию за нарушение обязательства?
Аналогия тут кривовата. Вот если бы гос-во приходило в магазин и заставляло хозяина продавать медсестре за 50 долларов те же джинсы, которые он продаёт программисту за 100, то это была бы аналогичная ситуация. Опять же, где здесь капитализм?

Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
Неправда. Частный бизнес вполне имеет право отказать в бизнесе кому угодно. Государственное учреждение -- да, не может. Но если частный country club повесит у себя объявление "No Jews allowed" -- я вынужден признать, что это его право.

В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?
Да, ужас. Это вмешательства государство в мою личную жизнь и в мой частный бизнес. А дальше идут эти же вздохи о несправедливых лендлордах и бедных медсёстрах, и в какой-то момент Вас принудят что-то делать из соображений глобальной справедливости. При социализме это норма, я и не спорю, но в Штатах это недопустимо.

P.S.

[yury]

По-Вашему, "текущие цены жилья" устанавливаются насильно гос-вом, а не рынком между продавцом и покупателем. Капитализм, говорите? ;)

Re: P.S.

[bugabuga.livejournal.com]

При социализме "излишняя жилплощадь" будет конфискована и передана нуждающимся :)

ой-ой

[stas]

Какой ужас. Я думал, хоть в США эта болезнь не так активна. Впрочем, какая наивность - чем же США лучше?

Заголовок был:

[yury]

А не хозяина ли это дело -- сдавать квартиру (т.е. получать с неё прибыль) или нет?

Re: Заголовок был:

[bugabuga.livejournal.com]

Это дело хозяина только если он не классифицирует собственность как "для аренды". То бишь если у него пять обычных домов, и некоторые из них он сдаёт -- нет проблем. А если он строит пять домов на сдачу в аренду, а потом заявляет штату что никто не хочет в них жить, то ситуация уже другая :)

А почему я вообще должен

[yury]

как-то квалифицировать свою собственность?

Если у меня есть деньги, я покупаю землю и строю на ней что хочу. Повторяю, какое дело гос-ву, что я там себе строю? Почему я должен свои дома делить на "обычные" и "для аренды"? Почему я должен заявлять штату, хочет в них кто-то жить или нет?
Если я сдаю конкретный дом и получаю с этого доход, я буду платить подоходный налог. Если нет -- это вообще не штата дело.

Re: А почему я вообще должен

[bugabuga.livejournal.com]

Потому, что подоходным налогом всё не ограничивается.
Штат, город, округ -- они предоставляют услуги, гарантии, обязанности. Если вы решите строить что-то в городе, то вы обязаны учитывать интересы окружающих.
Если вы здаёте что-то в аренду, не будучи профессиональным риэлтером -- это ваше частное дело. Если вы профессионально занимаетесь недвижимостью, будьте любезны следовать законам и правилам штата/области/города. Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен? :) "С чего это доктору лицензия нужна. Скажет что он доктор и пусть лечит". Так?

Re: А почему я вообще должен

[azazello.livejournal.com]

Потому что ущемление прав арендующих (вымогательство путём повышения аренды, принудительное выселение, дискриминация при сдаче в аренду, несоблюдение норм содержания, которым не подчинены частные владельцы) плохо сказывается на работоспособности и благополучии класса населения с низким--средним доходом, которое снимает эти квартиры, увеличивает мобильность, и т.д. - влечёт за собой большое количество социальных последствий, которые не идут ни в какое сравнение с ущемлением прав сдающих (хотя отправлять в тюрьму за несдачу квартир - действительно чересчур). В итоге это социальный фактор, который, как и многие другие, регулируется государством.

Re: Заголовок был:

[arbat.livejournal.com]

Вы чего с ними спорите? Им надо еще сорок лет бродить по пустыне, пока вымрут все, родившиеся в рабстве. Вы думаете, люди, для которых СССР был жестоким хозяином обрадуются свободе? Хуя! Они хотят хорошего хозяина, доброго, чтоб жопу им вытирал...

Как так - позволить двум людям заключить сделку на их условиях? Это что ж тогда получится? Беспредел? Свобода? А кто страну кормить будет, если колхозы распустить?!!!!

[stas]

Там как раз подробно описано, как владельцы "обдирали" сьёмщиков, которые не платили по 4 года.

Если владелец не хочет сдавать в аренду по текущим рыночным ценам

Не было никаких рыночных цен,в том то и прикол. Кроме того, такого не бывает, чтобы не сдавали по рыночным ценам - рыночные цены и есть те цены, по которым сдают. Всё остальное - галлюцинации.

Если позволять пустовать, то цены взлетят (не будут сдавать, а оставят пустую квартиру с ценой от самолёта -- как припрёт, так снимут).

Боюсь, ваши представления о рынке совершенно фантастические. Как, впрочем, и у безумных законодателей Кембриджа. Hint: в Израиле нет контроля цен на сьём, а цена на сьём за последний год сильно упали. В других местах США также нет контроля цен на сьём, однако квартиры вовсе не стоят, насколько я знаю, "от самолёта".
Почему же так? Давайте посчитаем. Предположим, квартира стоит год пустая. Предположим, что хозяин мог сдать её за $500, но не захотел. Значит, за этот год хозяин потерял $6000. Не приобретя ничего - если только на следующий год он не сдаст её за $1000. Нормальный человек снимет квартиру по цене вдвое больше рыночной? Нет. Ergo, нормальный хозяин цену сбросит. Что мы и наблюдаем реально.

[bugabuga.livejournal.com]

В некоторых местах в США рынок -- фантастический.
Это сейчас цены падают. А пару лет назад они ползли вверх. И каждый "пустой" месяц гарантировал ландлорду, что он сдаст квартиру подороже.
Хозяин мог сдать квартиру за 500. Цены ползут вверх. Он ждёт год и потом сдаёт квартиру за 1000 :) Расходы на содержание квартиры списываются, и получается что хозяин в выигрыше.

В Израиле нет "годового" контракта? Всё снимается месяц-к-месяцу? Что происходит когда квартир в районе нехватает? По какой ставке облагается доход от сдачи квартиры? Есть ли разница между сдачей конторой и частным лицом? Правила списания доходов, составления контрактов?

Практически все ограничения и всё регулирования происходят из-за того, что творилось на рынке в определённый момент. Нашлась лозейка для прерывания контракта -- народ в неё кидается. Вводят ограничение. Поднимается вой. Меняется рынок -- вой затихает. Снова меняется -- поднимается снова.

[stas]

Это сейчас цены падают. А пару лет назад они ползли вверх. И каждый "пустой" месяц гарантировал ландлорду, что он сдаст квартиру подороже.

Не понял. Т.е рост цены на квартиру был настолько большой, что гарантировал большую прибыль от несданной квартиры, чем от сданой? Гм. И кто за эти квартиры платил? И почему они это делали? И из каких доходов они оплачивали ежегодный рост цен вдвое?

Хозяин мог сдать квартиру за 500. Цены ползут вверх. Он ждёт год и потом сдаёт квартиру за 1000

Для этого надо найти человека, который снимет её за 1000. Допустим он нашёл - два человека обьединились и стали жить в одной за 1000. Это значит, что где-то кто-то потерял сьёмщика - и значит, не сможет сдавать квартиру ни за 1000, ни даже за 500. Но он не дурак - поэтому он предложит тем двоим (или другим таким же) снять у него за 800. А первый, если не дурак - предложит тоже что-нибудь.

В Израиле нет "годового" контракта?

Есть.

Что происходит когда квартир в районе нехватает?

Растут цены. А когда излишек - падают. Это называется "рынок".

По какой ставке облагается доход от сдачи квартиры?

Насколько я знаю, ни по какой, до дохода около $1200. Потом там какая-то сложная схема идёт. Возможно, ошибаюсь. Я же не бухгалтер.
Вот здесь кое-что есть:
http://www.mof.gov.il/budget98_e/benefits.htm

Но это в принципе и не важно - с США наверняка полно мест, где никакого rent controlа нету, однако же каким-то образом там снимают квартиры. Или я ошибаюсь и rent control там царит везде?

Есть ли разница между сдачей конторой и частным лицом?

Не знаю. А в чём разница между конторой и частным лицом?

Правила списания доходов, составления контрактов?

Вы слишком многого от меня требуете, я не адвокат. Есть типовой договор, но вообще контракт зависит от согласия сторон и может меняться в довольно широких пределах.

Практически все ограничения и всё регулирования происходят из-за того, что творилось на рынке в определённый момент. Нашлась лозейка для прерывания контракта -- народ в неё кидается. Вводят ограничение. Поднимается вой. Меняется рынок -- вой затихает. Снова меняется -- поднимается снова.

Вот как раз статья и показывает, к каким последствиям привела подобная политика - появились все прелести социализма, и дефицит, и спекуляция, и тюрьма за спекуляцию, и удушение производителей, и всевластией чиновников-распределителей.

[ex-kbpf141.livejournal.com]

Разница между конторой и частным лицом в уплате НДС. Т.е., если я снимаю квартиру у частника, я ее снимаю за ннн долларов. А у товарища, который занимается этим официально (это его бизнес) - за ннн плюс НДС. Соответственно, он отдает НДС государству и платит налог с дохода (минус, понятное дело, расходы на содержание помещения).

[bugabuga.livejournal.com]

Вот из-за описанных перекосов (когда цены растут очень быстро, монополия на рынке, не хватает квартир) и вводят ограничения на цены у rental properties.

Они есть не везде. Только там, где был явный перекос рынка. Там местные жители собрались, показали как их обдирают ландлорды, как они удерживают квартиры в "несданном" состоянии и прочее, и приняли законы, регулирующие местный рынок сдаваемой недвижимости.

[ipain.livejournal.com]

До какого кошмара могут довести благие намерения
комон. где-то есть рент контроль где-то нету. и там и там есть свои проблемы. например в силиконовой долине рент контроля не было, зато была большая проблема с кадрами полицейских, учителей и прочих низкооплачиваемых категорий работников. палки ж о двух концах завсегда. типа тысячи людей в в америке занимались и занимаются проблемами жилья - наскока я знаю, мало где в мире такие же жилищные условия существуют. а вы получается все знаете как надо? может вас в начальники? в депутаты не пробовали?

[stas]

Я не знаю, как надо. Зато знаю как не надо - не надо сажать в тюрьму человека за то, что он распорядился своей собственностью не так, как захотел того идиот-бюрократ.

[ipain.livejournal.com]

аа, вы в американском суде давно не были. тут чтоб человека посадить мало иметь нелегальный статус, текущую процедуру депортации, третий привод за содержание притона, два осуждения за наркотики и арест за издевательство над детьми - наблюдал как то такое дело. типа это скорее журналисты чего нить передернули, чем "идиот-бюрократ". типа местные суды ни бюрократов ни полицию не любят и часто об этом открыто заявляют - третья власть по названию, первая по силе.

[stas]

Очевидно, жителям Кембриджа достался неправильный, испорченый суд.

[ipain.livejournal.com]

и с этим не могу согласиться. ну сами посудите - этот "фактик" с вебсайта, который посвящен "борьбе" с рент контролем. ну вроде очевидно, что они являются заинтересованными в неком искажении информации. кембриджский суд же в ответе перед гораздо большим количеством людей (конституционно он не имеет право давать несправедливые наказания, подчинен процессам аппеляции, сми за ним следят итд). гугл при поиске про дело ничего не находит (не странно ли это вам, что вы один такой возмущенный оказались в мире за 12 лет?). зато находит какую-то компанию этого самого танзиряна - вообщем дьявол как обычно в деталях и правды нет, но то что владельцы вебсайта немного соврамши (или преукрасивши) должно быть очевидно. мне так точно. не первый раз такое вижу.