(no subject)

[stas]

Про rent control (органичения цен на сьём) в Америке. Никогда не думал, что там такое возможно:

And -- hard to believe in America -- about 2,000 condominiums in Cambridge could no longer be occupied by their owners; they had to be rented to tenants. That's right, the owners couldn't live in their own homes.

1991 George Tarvezian is fined $3,000 and went to jail for leaving six apartments vacant too long.

До какого кошмара могут довести благие намерения - не устаю удивляться.

Comments

Re: А не хозяина ли это собачье дело -- сдавать квартиру (

[bugabuga.livejournal.com]

В Капитализме, разумеется :) просто те, кто занимается _бизнесом_ аренды должны работать по установленным правилам бизнеса. Если правила не позволяют ландлорду увеличить аренду посреди контракта на 95% то это плохо для ландлорда. Но хорошо для медсестры, снявшей оную квартиру. Если ландлорд сдаёт только один дом, а на второй весит табличку с арендой от лайнера, а потом списывает расходы и недополученную прибыль с налогов это хорошо для ландлорда, но плохо для тех, кто хочет арендовать по текущим ценам жильё. И т.п.
Никто не мучает обычных владельцев собственности :) А для коммерсантов свои правила ведения бизнеса.

А я ещё раз спрошу:

[yury]

По какому праву штат будет мне диктовать, как именно я должен сдавать квартиры? Если моя квартира отвечает требованиям безопасности, а я исправно плачу подоходный налог, то больше штата ничто не касается.

Увеличение аренды внутри контракта запрещается не какими-либо правилами, навязываемыми извне, а самим контрактом между мною и медсестрой, нарушение которого карается в обычном порядке. Вмешательство сюда гос-ва просто излишне.

Расходы, в отличие от недополученной прибыли -- это, между прочим, чистый убыток, и если хозяин дома предпочитает разоряться, вместо того, чтобы снижать цену -- это его право.
Как списывать с налогов недополученную прибыль -- я не знаю. Если это действительно возможно, то это маразм: я, например, в прошлом году недополучил миллиарда полтора прибыли с лотереи, которую я не выиграл. Может, мне это с налогов списать? :)

И таки не капитализм это, если гос-во настолько лезет в частный бизнес и даже насильно регулирует цены. Ну не их это дело.
Терять деньги на не-сданном из-за слишком высокой заявочной цены доме -- моё решение, а не штата.

Если медсестра не может себе позволить жить в моём доме, то пусть ищет другой, подешевле: у неё НЕТ конституционного права жить именно в моём доме. Последний раз, когда я читал Конституцию (пару недель назад, может она с тех пор изменилась?), я там такого права не нашёл. Или Вы считаете, что самые дорогие рестораны обязаны отдавать, скажем, 15% самых дорогих своих обедов по установленным штатом ценам, чтобы их могли себе позволить все?

Re: А я ещё раз спрошу:

[bugabuga.livejournal.com]

Если квартира ваша, и вы платите налоги -- пожалуйста. Жить никто не заставляет, снимать тоже.
Если вы заявляете, что ЭТА КВАРТИРА НА СДАЧУ В АРЕНДУ, то будьте любезны её сдать в аренду, или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней. :)

Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется. Вот проснётесь в понедельник, а ландлорд скажет "всё, съезжайте. я нового съёмщика нашёл.". Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца? И плевать ему что медсестра, подписывая контракт, согласилась снимать квартиру на год.
Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.

На содержание недвижимости уходят деньги. В случае недвижимости для сдачи в аренду это -- расходы на бизнес. Отдельная налоговая графа, вычитается из прибыли бизнеса. Более того, в некоторых случаях можно получить обратно часть налогов за предыдущий год/годы (этим часто пользуются крупные компании для "сглаживания")

Кстати если вы играли в казино/лотереи и ничего не выиграли, то до 2000 долларов можно списывать с налогов ;) Но если вы выиграете в лотерею/казино, с выигрыша нужно платить налоги.

У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.

Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?

В случае с ландлордами -- "Я люблю регулирование, когда мне это выгодно". Списать расходы на содержание недвижимости, классифицировать её как "на сдачу" -- с удовольствием. А сдать её -- неее, это нам не выгодно, пусть пустая стоит. Палка о двух концах. Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого.

Часть 1 :)

[yury]

Если вы заявляете, что ЭТА КВАРТИРА НА СДАЧУ В АРЕНДУ, то будьте любезны её сдать в аренду
Почему, простите, если я, может быть, предпочитаю терять на ней деньги? Это всё ещё бизнес, только я теряю деньги, а не делаю их. Ни то ни другое не касается гос-ва, пока я плачу налоги. Вам не кажется дикой ситуация, когда гос-во заставляет Вас продавать свой продукт?

или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней.
Так объясните мне, всё-таки, какая штату разница, как там классифицирована моя квартира (и почему я должен её квалифицировать хоть как-то?), если я, допустим, дохода не получаю.

Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется.
А Вы действительно считаете, что договор есть диктат одной стороны?
Этот договор есть обычный контракт, который нарушить не имеет права ни хозяин квартиры, ни её съёмщик. Если срок договора -- на год, то раньше хозяин вышвырнуть никого не имеет права не потому, что сердобольное государство ему пальцем погрозит, а потому что это указано в контракте. И государство тут не при чём. И в контракте этом не только медсестра согласилась снимать квартиру на год, но и хозяин квартиры обязался предоставить ей квартиру на год. Здесь нет молящей медсестры и благосклонного хозяина квартиры, а есть две равноправные юридические стороны, подписывающие деловое соглашение (контракт).

Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца?
А это его дело. Почему Вы считаете себя в праве диктовать мне, кого именно я должен брать себе в квартиросъёмщики?

Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.
Не так. Медсестру защищает само существование подписанного контракта. Гос-во лишь наказывает за нарушение контракта. Что же в нём написано государство не касается если договор подписан добровольно двумя юридически правомочными лицами.

Про налоги -- ОК, но Вы ничего не сказали о "неполучении прибылей", т.е. о теме дискуссии. 2000 можно списать проигрыша, т.е. своих потерянных денег, а не "не выигрыша".

У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.
Это дело не кодексов и не навязанных правил, а контракта. Цена на ценнике есть письменное обязательство продать по этой цене. При чём тут государство и защита потребителя, если его роль не сводится лишь к наказанию за нарушение обязательства?
Аналогия тут кривовата. Вот если бы гос-во приходило в магазин и заставляло хозяина продавать медсестре за 50 долларов те же джинсы, которые он продаёт программисту за 100, то это была бы аналогичная ситуация. Опять же, где здесь капитализм?

Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
Неправда. Частный бизнес вполне имеет право отказать в бизнесе кому угодно. Государственное учреждение -- да, не может. Но если частный country club повесит у себя объявление "No Jews allowed" -- я вынужден признать, что это его право.

В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?
Да, ужас. Это вмешательства государство в мою личную жизнь и в мой частный бизнес. А дальше идут эти же вздохи о несправедливых лендлордах и бедных медсёстрах, и в какой-то момент Вас принудят что-то делать из соображений глобальной справедливости. При социализме это норма, я и не спорю, но в Штатах это недопустимо.

Re: Часть 1 :)

[bugabuga.livejournal.com]

Почему, простите, если я, может быть, предпочитаю терять на ней деньги? Это всё ещё бизнес, только я теряю деньги, а не делаю их. Ни то ни другое не касается гос-ва, пока я плачу налоги. Вам не кажется дикой ситуация, когда гос-во заставляет Вас продавать свой продукт?

Потому что в противном случа это обман и манипуляция рынка.
Про лицензию:
Licensing of rental residential property protects residents. A rental license helps assure renters and those charged with protecting the city, that the licensed home or apartment has met minimum housing standards. Inspection and licensing helps protect the health, safety and welfare of residents. The program provides landlords with consistent enforcement of codes of properties in stable neighborhoods.

Ещё?

В данном случае это разница между прибылью и расходами на поддержание (если вместо ожидаемой прибыли получаются только расходы, то налоги платятся по-другому)

Если объявление цены -- контракт, то почему объявление, что эта квартира -- сдаётся, не должно быть контрактом, и влечь за собой соблюдение кодексов и правил сдачи в аренду?
У "бедных ландлордов" отобрали право объявлять что собственность для аренды, и не сдавать в аренду. Полная аналогия с магазином. Если написано "продаётся", то продавай. Если вы напишете, что джинсы 50 баксов и медсестра захочет их купить то придётся продать. Даже если рядом стоящий программист скажет "А я их у вас за 100 куплю, только продайте мне".

Если вы думаете что правило о воде в штате, где пустыня и heat index доходит до 115 по Фаренгейту...

Я заманю вас в ресторан большим объявлением "Бесплатный ужин всем", но за выход потребую 300 баксов, и за посещение уборной ещё 200, а за аренду вилки 75. А что? Почему нельзя? Частный бизнес, что хочу то ворочу. Вы же зашли? Ужин съели? Вилкой пользовались? Будьте любезны. Капитализм.

[yury]

Потому что в противном случа это обман и манипуляция рынка.
Почему обман? Я не имею права не продавать собственный продукт, если не считаю нужным?
И что плохого в манипуляции рынка, если я не нарушаю законов?

Про лицензию: я там увидел слова о том, что не буду травить обитателей квартир. Где там текст, заставляющий меня что-то сдавать против моей воли или ниже выгодной мне цены?

Если объявление цены -- контракт, то почему объявление, что эта квартира -- сдаётся, не должно быть контрактом, и влечь за собой соблюдение кодексов и правил сдачи в аренду?
Это будет контрактом, если объявление будет звучать "квартира сдаётся всем желающим". Если же такого нет, то извините, я имею право не впустить к себе наркомана-уголовника или кого-либо ещё, кто мне не понравился цветом глаз.

У "бедных ландлордов" отобрали право объявлять что собственность для аренды, и не сдавать в аренду. Полная аналогия с магазином. Если написано "продаётся", то продавай. Если вы напишете, что джинсы 50 баксов и медсестра захочет их купить то придётся продать. Даже если рядом стоящий программист скажет "А я их у вас за 100 куплю, только продайте мне".
Неправда, аналогия опять кривая. Ценник говорит исключительно, что "если я джинсы продам, то обязуюсь продать их за 100 долларов", но он не обязывает продавать, тем более за 50.

Я заманю вас в ресторан большим объявлением "Бесплатный ужин всем", но за выход потребую 300 баксов, и за посещение уборной ещё 200, а за аренду вилки 75. А что? Почему нельзя? Частный бизнес, что хочу то ворочу. Вы же зашли? Ужин съели? Вилкой пользовались? Будьте любезны. Капитализм.
Совершенно верно. У Вас на это есть полное право. Другое дело, что Вы прогорите, но право на это у Вас есть.
И совершенно незачем изобретать новые виды этого дела: это процветает. Например, прийдя на бейсбольную игру, Вы будете платить долларов по пять за полудолларовую бутылку воды. Спрос и предложение -- рынок.
Или Вас и это не устраивает, и Вы на стадионах тоже призываете price control устраивать?

[yury]

Ценник говорит исключительно, что "если я джинсы продам, то обязуюсь продать их за 100 долларов", но он не обязывает продавать, тем более за 50.
С ценами напутал. :)
Имеется в виду, ценник говорит "$100", а приходит дядя из price control и говорит, чтобы ни в коем случае не выше 50.

[bugabuga.livejournal.com]

Манипуляция рынка нарушает закон :)) По крайней мере в США. Поэтому и Майкрософт пытаются отшлёпать.

Про лицензию -- спрашивали " а зачем" -- вот на "зачем" и было отвечено. Где в лицензии написано что вашему бизнесу гарантируют прибыль? :) Но в областях, где есть рент контроль, указывают что при нарушении указаний рендал боард оную лицензию у вас отберут.

"Квартира сдаётся" равнозначно "сдаётся всем желающим". Если вы откажете медсёстрам с голубыми глазами, но сдадите статистически таким-же, но с карими, можете загреметь в суд. Все требования должны предьявляться заранее. Кстати есть zonal restrictions на ТИП дома. Если zonal restrictions говорит что в этой части города живут СЕМЕЙНЫЕ то вы не имеете права сдать студенту :)

Про джинсы -- вам не дадут, например, включать налоги в цену. Если вы это будете делать, то ваш магазин закроют. И пока не вижу возмущающихся.

Законы типа Воды в Аризоне призваны обеспечить минимальные условия для существования. Сосиски на бейсболе к этому не относится. Возможность получить стакан воды в пустыне, или нормальную крышу над головой в городе -- да.

На стадионах есть прайс контроль билетов -- не нравится -- идите в другой бизнес :)

Часть 2 :)

[yury]

В случае с ландлордами -- "Я люблю регулирование, когда мне это выгодно".
Если Вы это мне, то я его вообще не люблю.
Не говоря уже о том, что я и не лендлорд, а наоборот, снимаю квартиру за совершенно дикие деньги. Что, возьмём в руки винтовки и -- на взятие Зимнего?

Списать расходы на содержание недвижимости, классифицировать её как "на сдачу" -- с удовольствием. А сдать её -- неее, это нам не выгодно, пусть пустая стоит. Палка о двух концах. Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого.
Очень хорошо. Допустим, человек программист. Списал свой лэптоп на бизнес-расходы с налогов. Потом у него, допустим, нет работы (не про нас будет сказано). А лэптоп (и знания, которые он получал в университете, часть обучения в котором списывал с налогов) остался. Приходит гос-во и заставляет человека 1) отдать лэптоп другому программисту и 2) работать бесплатно. Как картина? Или "Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого." относится только к кровопийцам-лэндлордам?

Re: Часть 2 :)

[bugabuga.livejournal.com]

Бизнес должен быть честным. Только и всего. Всяческие правила и прочее устанавливаются на основании желания народа, живущего в городе/местности (в Остине например недавно было собрание в моём районе о зонах). Если начнётся арендный беспредел, то народ возьмёт винчестеры :) Если лэндлордам так не нравится вести бизнес -- их не заставляют.

Он не может списать лаптоп сразу. Если лаптоп для работы, то он списывается по мере устарения. И когда он уже ни на что не годен, то больше не списывается ничего :) И считается что его можно выбросить. Но он не может написать, что лаптоп "только для работы", вычесть стоимость из его прибыли, но использовать лаптоп только для личных целей. Если он врёт, и IRS выяснит, то сядет за махинацию с налогами. Только и всего.

[yury]

Бизнес должен быть честным. Только и всего.
Он должен не нарушать закона, только и всего.

Всяческие правила и прочее устанавливаются на основании желания народа, живущего в городе/местности (в Остине например недавно было собрание в моём районе о зонах). Если начнётся арендный беспредел, то народ возьмёт винчестеры :)
Очень хорошо. Но право частной собственности в капитализме нарушено быть не может. Предпочитаете социализм -- хорошо, но не надо путать понятия.

Если лэндлордам так не нравится вести бизнес -- их не заставляют.
В том-то и дело, что заставляют. Им сверху назначают цены.

Про лэптоп: я его могу списать с налогов немедленно, если куплю для работы в собственном бизнесе, вовсе не обязательно по мере старения. А вот если устраивающей меня работы нет, то Вы предлагаете заставить меня отдать этот лэптоп другому программисту.

[bugabuga.livejournal.com]

На частную собственность никто не покушался :) Лэндлорд бухтит что его заставляют следовать правилам сдавания квартир, которые он купил для сдавания. ("Машину я купил, а почему меня заставляют по правилам ездить?!")
:)
Сверху назначают правила поведения. Нельзя выпинывать жильцов. Нельзя квартплату задирать на 20 процентов за один присест и т.п.

Отдавать лаптоп я не предлагал, не передёргивайте :) Но если вы спишете его с налогов немедленно, а потом будете пользоваться им в личных целях, то попадёте за фальсификацию данных к налоговой.
Если вы действительно купили лаптоп на контору, то, разумеется, он будет отдан тому сотруднику вашей конторы, который в нём нуждается (для работы).

Re: Часть 2 :)

[syarzhuk.livejournal.com]

Если лаптоп для работы, то он списывается по мере устарения. И когда он уже ни на что не годен, то больше не списывается ничего :)
Не уверен, как это обстоит по отношению к частникам, но маленькие бизнесы могут списывать до 25К в год на закупки оборудования - даже если по всяким бухгалтерским правилам такое оборудование следовало бы амортизировать в течение нескольких лет. Государственная поддержка малого бизнеса, тыкскыть

Re: Часть 2 :)

[bugabuga.livejournal.com]

Угу. Надо ещё проверять местные законы, поскольку от налогов штата тоже могут освобождать, плюс мелким бизнесам дают всяческие льготные займы и прочее

Re: Часть 2 :)

[stas]

Где "честность" определается как бездумное следование любым идиотским правилам, которые местные леваки смогли провести через голосование в муниципалитете. Или покорное внимание представлениям о "социальной справедливости", выливающимися в прямой грабёж, произвол и разгул дефицита и чёрного рынка.

Если лэндлордам так не нравится вести бизнес -- их не заставляют.


Ага. У них просто отбирают квартиры и селят туда того, кто захотел по ценам, выдуманым бюрократами. А так не заставляют - не хочешь потерять собственность - отдай добровольно. Граждане, сдавайте валюту!
А отбирают, кстати, именно по той причине, что если "не заставлять", то они из бизнеса выйдут, и - surprise, surprise! - жить сьёмщикам станет негде.

P.S.

[yury]

По-Вашему, "текущие цены жилья" устанавливаются насильно гос-вом, а не рынком между продавцом и покупателем. Капитализм, говорите? ;)

Re: P.S.

[bugabuga.livejournal.com]

При социализме "излишняя жилплощадь" будет конфискована и передана нуждающимся :)

[yury]

Что и происходит сейчас, только не так прямолинейно.
Поскольку если Вы не вправе распоряжаться Вашей собственностью, то это уже не Ваша собственность, не так ли?

[bugabuga.livejournal.com]

И снова повторяю
НИКТО НЕ ОТБИРАЕТ ЕГО ЖИЛПЛОЩАДЬ.
Но если он говорит, что квартира для сдачи в аренду, она ДОЛЖНА БЫТЬ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ.

В городах, к примеру, есть zoning restrictions. Если брать землю там, где указано что это место для жилья, то НЕЛЬЗЯ строить там магазин.

[stas]

Именно что отбирали. Людям было запрещено жить в собственном доме. Чем не отбирание?

[bugabuga.livejournal.com]

The worst excesses of Cambridge rent control started then. Owners, by law, became forced to rent their units; they could no longer leave them vacant. Gut-rehabbed buildings no longer qualified as "new" construction exempt from rent control. Units could no longer be condoed and decontrolled, nor combined together to turn a larger controlled building into a one-, two-, or three-family property exempt from rent control. All escape routes were blocked.

Э? Иными словами когда им запретили использовать дыры в предыдущем законодательстве для съёма жилья на аренду с рынка, и увиливания от котролирующих актов по сдаче в аренду, они очень огорчились. Симпатии к таким "пострадавшим" у меня нет.
Естественно, что найдутся horror stories про битвы с арендующими, "нечестности" и прочее. Просто всегда есть другая сторона медали.

То есть как не отбирает,

[yury]

Если его насильно принуждают эту площадь кому-то отдать (пусть и временно в случае данного конкретного жильца), когда он этого не хочет?

Но если он говорит, что квартира для сдачи в аренду, она ДОЛЖНА БЫТЬ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ.
Стало быть, если у меня есть пекарня, то Вы собираетесь меня заставить продавать мой хлеб по бросовым ценам, даже если я по каким-то причинам предпочитаю его просто не печь?

[yury]

В городах, к примеру, есть zoning restrictions. Если брать землю там, где указано что это место для жилья, то НЕЛЬЗЯ строить там магазин.
Если это было условием перед тем, когда я покупал землю, то у меня нет претензий. Но если таких ограничений не было, а ко мне приходит дядя и запрещает строить мой магазин -- то это бред.

[syarzhuk.livejournal.com]

Если решение о zoning restrictions принято, скажем, для всей улицы, в то время как на ней уже имеются магазины, они автоматически получают exclusion на время жизни магазина. Т.е. новый магазин строить действительно нельзя, и если он закроется, то открывать в том же помещении новый бизнес нельзя, но пока он живёт, ничего с ним сделать не могут.

ой-ой

[stas]

Какой ужас. Я думал, хоть в США эта болезнь не так активна. Впрочем, какая наивность - чем же США лучше?