![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
Про rent control (органичения цен на сьём) в Америке. Никогда не думал, что там такое возможно:
And -- hard to believe in America -- about 2,000 condominiums in Cambridge could no longer be occupied by their owners; they had to be rented to tenants. That's right, the owners couldn't live in their own homes.
1991 George Tarvezian is fined $3,000 and went to jail for leaving six apartments vacant too long.
До какого кошмара могут довести благие намерения - не устаю удивляться.
And -- hard to believe in America -- about 2,000 condominiums in Cambridge could no longer be occupied by their owners; they had to be rented to tenants. That's right, the owners couldn't live in their own homes.
1991 George Tarvezian is fined $3,000 and went to jail for leaving six apartments vacant too long.
До какого кошмара могут довести благие намерения - не устаю удивляться.
no subject
Ограничения делают как на длительное неиспользование, так и пересдачу в течение месяца.
Поскольку оные бедные владельцы обдирали съёмщиков.
В Сан Франциско, насколько я помню, нельзя пересдавать квартиру немедленно, если старого жильца выселили из-за "ремонта". Поскольку увеличение арендной платы ограничено, владельцы предпочитали выселить текущего съёмщика под предлогом "ремонта" (покрасили окно) и немедленно сдать квартиру снова, но уже по "текущим ценам".
В случае полугодового перерыва в сдаче, ясно, что пытаются предотвратить удержание цен и неуплату налогов. Если владелец не хочет сдавать в аренду по текущим рыночным ценам, он должен в квартире жить (налоги и прочее начисляются по-разному для сдаваемых помещений). Если позволять пустовать, то цены взлетят (не будут сдавать, а оставят пустую квартиру с ценой от самолёта -- как припрёт, так снимут).
А не хозяина ли это собачье дело -- сдавать квартиру (по
Я понимаю, что Калифорния в последнее время сокращается как PRC (People's Republic of), да и Массачусеттс ненамного отстал, но мы в капитализме или где?
Заголовок был:
no subject
комон. где-то есть рент контроль где-то нету. и там и там есть свои проблемы. например в силиконовой долине рент контроля не было, зато была большая проблема с кадрами полицейских, учителей и прочих низкооплачиваемых категорий работников. палки ж о двух концах завсегда. типа тысячи людей в в америке занимались и занимаются проблемами жилья - наскока я знаю, мало где в мире такие же жилищные условия существуют. а вы получается все знаете как надо? может вас в начальники? в депутаты не пробовали?
Re: Заголовок был:
Re: А не хозяина ли это собачье дело -- сдавать квартиру (
Никто не мучает обычных владельцев собственности :) А для коммерсантов свои правила ведения бизнеса.
А почему я вообще должен
Если у меня есть деньги, я покупаю землю и строю на ней что хочу. Повторяю, какое дело гос-ву, что я там себе строю? Почему я должен свои дома делить на "обычные" и "для аренды"? Почему я должен заявлять штату, хочет в них кто-то жить или нет?
Если я сдаю конкретный дом и получаю с этого доход, я буду платить подоходный налог. Если нет -- это вообще не штата дело.
А я ещё раз спрошу:
Увеличение аренды внутри контракта запрещается не какими-либо правилами, навязываемыми извне, а самим контрактом между мною и медсестрой, нарушение которого карается в обычном порядке. Вмешательство сюда гос-ва просто излишне.
Расходы, в отличие от недополученной прибыли -- это, между прочим, чистый убыток, и если хозяин дома предпочитает разоряться, вместо того, чтобы снижать цену -- это его право.
Как списывать с налогов недополученную прибыль -- я не знаю. Если это действительно возможно, то это маразм: я, например, в прошлом году недополучил миллиарда полтора прибыли с лотереи, которую я не выиграл. Может, мне это с налогов списать? :)
И таки не капитализм это, если гос-во настолько лезет в частный бизнес и даже насильно регулирует цены. Ну не их это дело.
Терять деньги на не-сданном из-за слишком высокой заявочной цены доме -- моё решение, а не штата.
Если медсестра не может себе позволить жить в моём доме, то пусть ищет другой, подешевле: у неё НЕТ конституционного права жить именно в моём доме. Последний раз, когда я читал Конституцию (пару недель назад, может она с тех пор изменилась?), я там такого права не нашёл. Или Вы считаете, что самые дорогие рестораны обязаны отдавать, скажем, 15% самых дорогих своих обедов по установленным штатом ценам, чтобы их могли себе позволить все?
P.S.
Re: P.S.
no subject
Поскольку если Вы не вправе распоряжаться Вашей собственностью, то это уже не Ваша собственность, не так ли?
Re: А я ещё раз спрошу:
Если вы заявляете, что ЭТА КВАРТИРА НА СДАЧУ В АРЕНДУ, то будьте любезны её сдать в аренду, или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней. :)
Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется. Вот проснётесь в понедельник, а ландлорд скажет "всё, съезжайте. я нового съёмщика нашёл.". Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца? И плевать ему что медсестра, подписывая контракт, согласилась снимать квартиру на год.
Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.
На содержание недвижимости уходят деньги. В случае недвижимости для сдачи в аренду это -- расходы на бизнес. Отдельная налоговая графа, вычитается из прибыли бизнеса. Более того, в некоторых случаях можно получить обратно часть налогов за предыдущий год/годы (этим часто пользуются крупные компании для "сглаживания")
Кстати если вы играли в казино/лотереи и ничего не выиграли, то до 2000 долларов можно списывать с налогов ;) Но если вы выиграете в лотерею/казино, с выигрыша нужно платить налоги.
У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.
Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?
В случае с ландлордами -- "Я люблю регулирование, когда мне это выгодно". Списать расходы на содержание недвижимости, классифицировать её как "на сдачу" -- с удовольствием. А сдать её -- неее, это нам не выгодно, пусть пустая стоит. Палка о двух концах. Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого.
no subject
НИКТО НЕ ОТБИРАЕТ ЕГО ЖИЛПЛОЩАДЬ.
Но если он говорит, что квартира для сдачи в аренду, она ДОЛЖНА БЫТЬ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ.
В городах, к примеру, есть zoning restrictions. Если брать землю там, где указано что это место для жилья, то НЕЛЬЗЯ строить там магазин.
Re: А почему я вообще должен
Штат, город, округ -- они предоставляют услуги, гарантии, обязанности. Если вы решите строить что-то в городе, то вы обязаны учитывать интересы окружающих.
Если вы здаёте что-то в аренду, не будучи профессиональным риэлтером -- это ваше частное дело. Если вы профессионально занимаетесь недвижимостью, будьте любезны следовать законам и правилам штата/области/города. Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен? :) "С чего это доктору лицензия нужна. Скажет что он доктор и пусть лечит". Так?
no subject
Если владелец не хочет сдавать в аренду по текущим рыночным ценам
Не было никаких рыночных цен,в том то и прикол. Кроме того, такого не бывает, чтобы не сдавали по рыночным ценам - рыночные цены и есть те цены, по которым сдают. Всё остальное - галлюцинации.
Если позволять пустовать, то цены взлетят (не будут сдавать, а оставят пустую квартиру с ценой от самолёта -- как припрёт, так снимут).
Боюсь, ваши представления о рынке совершенно фантастические. Как, впрочем, и у безумных законодателей Кембриджа. Hint: в Израиле нет контроля цен на сьём, а цена на сьём за последний год сильно упали. В других местах США также нет контроля цен на сьём, однако квартиры вовсе не стоят, насколько я знаю, "от самолёта".
Почему же так? Давайте посчитаем. Предположим, квартира стоит год пустая. Предположим, что хозяин мог сдать её за $500, но не захотел. Значит, за этот год хозяин потерял $6000. Не приобретя ничего - если только на следующий год он не сдаст её за $1000. Нормальный человек снимет квартиру по цене вдвое больше рыночной? Нет. Ergo, нормальный хозяин цену сбросит. Что мы и наблюдаем реально.
ой-ой
no subject
no subject
Re: А почему я вообще должен
no subject
Это сейчас цены падают. А пару лет назад они ползли вверх. И каждый "пустой" месяц гарантировал ландлорду, что он сдаст квартиру подороже.
Хозяин мог сдать квартиру за 500. Цены ползут вверх. Он ждёт год и потом сдаёт квартиру за 1000 :) Расходы на содержание квартиры списываются, и получается что хозяин в выигрыше.
В Израиле нет "годового" контракта? Всё снимается месяц-к-месяцу? Что происходит когда квартир в районе нехватает? По какой ставке облагается доход от сдачи квартиры? Есть ли разница между сдачей конторой и частным лицом? Правила списания доходов, составления контрактов?
Практически все ограничения и всё регулирования происходят из-за того, что творилось на рынке в определённый момент. Нашлась лозейка для прерывания контракта -- народ в неё кидается. Вводят ограничение. Поднимается вой. Меняется рынок -- вой затихает. Снова меняется -- поднимается снова.
Re: А почему я вообще должен
влечёт за собой большое количество социальных последствий, которые не идут ни в какое сравнение с ущемлением прав сдающих
Ну конечно не идут. Потому что ущемить права каких-то там "сдающих" - это фигня, зато с "дискриминацией" поборемся. Главное тут решить, чьи права идут в сравнение, а чьи нет, а там уж - нарушай не хочу.
Часть 1 :)
Почему, простите, если я, может быть, предпочитаю терять на ней деньги? Это всё ещё бизнес, только я теряю деньги, а не делаю их. Ни то ни другое не касается гос-ва, пока я плачу налоги. Вам не кажется дикой ситуация, когда гос-во заставляет Вас продавать свой продукт?
или переклассифицируйте как обычную жилплощадь и платите обычные налоги и живите/не живите в ней.
Так объясните мне, всё-таки, какая штату разница, как там классифицирована моя квартира (и почему я должен её квалифицировать хоть как-то?), если я, допустим, дохода не получаю.
Вы действительно думаете, что ландлорды добровольно не влючают в договор об аренде "подправку" квартплаты и выселение по первому же желанию ландлорда? :) Без вмешательства государства квартиросъёмщика можно было бы выпнуть когда захочется.
А Вы действительно считаете, что договор есть диктат одной стороны?
Этот договор есть обычный контракт, который нарушить не имеет права ни хозяин квартиры, ни её съёмщик. Если срок договора -- на год, то раньше хозяин вышвырнуть никого не имеет права не потому, что сердобольное государство ему пальцем погрозит, а потому что это указано в контракте. И государство тут не при чём. И в контракте этом не только медсестра согласилась снимать квартиру на год, но и хозяин квартиры обязался предоставить ей квартиру на год. Здесь нет молящей медсестры и благосклонного хозяина квартиры, а есть две равноправные юридические стороны, подписывающие деловое соглашение (контракт).
Кого выберет ландлорд -- медсестру или контору, снимающую квартиру индусу на 3 месяца?
А это его дело. Почему Вы считаете себя в праве диктовать мне, кого именно я должен брать себе в квартиросъёмщики?
Медсестру защищают законодательные акты, гарантирующие ей предоставление услуги по подписанному контракту, который она выполняет со своей стороны.
Не так. Медсестру защищает само существование подписанного контракта. Гос-во лишь наказывает за нарушение контракта. Что же в нём написано государство не касается если договор подписан добровольно двумя юридически правомочными лицами.
Про налоги -- ОК, но Вы ничего не сказали о "неполучении прибылей", т.е. о теме дискуссии. 2000 можно списать проигрыша, т.е. своих потерянных денег, а не "не выигрыша".
У бизнеса есть кодексы, по которым они работают. Не смотря на то, что это "вмешательство в бизнес". Например, если на ценнике указано что вещь стоит 100 баксов то её _обязаны_ продать за 100 баксов. Даже если продавец указал неверную цену (и настоящая цена -- 1000 баксов). После продажи покупателю, он может снять цену и исправить её. Но нельзя сказать "а, цена неправильная" и оставить висеть 100 баксовый ценник.
Это дело не кодексов и не навязанных правил, а контракта. Цена на ценнике есть письменное обязательство продать по этой цене. При чём тут государство и защита потребителя, если его роль не сводится лишь к наказанию за нарушение обязательства?
Аналогия тут кривовата. Вот если бы гос-во приходило в магазин и заставляло хозяина продавать медсестре за 50 долларов те же джинсы, которые он продаёт программисту за 100, то это была бы аналогичная ситуация. Опять же, где здесь капитализм?
Дорогие рестораны _обязаны_ предоставлять доступ инспекторам, следовать ценам в меню, обслуживать клиентов без дискриминации.
Неправда. Частный бизнес вполне имеет право отказать в бизнесе кому угодно. Государственное учреждение -- да, не может. Но если частный country club повесит у себя объявление "No Jews allowed" -- я вынужден признать, что это его право.
В Аризоне, например, даже самый дорогой ресторан _обязан_ дать любому человеку стакан воды. Бесплатно. Без оплаты официанта и аренды фарфоровой кружечки, в которой эту воду принесли. Ужас, не правда ли?
Да, ужас. Это вмешательства государство в мою личную жизнь и в мой частный бизнес. А дальше идут эти же вздохи о несправедливых лендлордах и бедных медсёстрах, и в какой-то момент Вас принудят что-то делать из соображений глобальной справедливости. При социализме это норма, я и не спорю, но в Штатах это недопустимо.
Часть 2 :)
Если Вы это мне, то я его вообще не люблю.
Не говоря уже о том, что я и не лендлорд, а наоборот, снимаю квартиру за совершенно дикие деньги. Что, возьмём в руки винтовки и -- на взятие Зимнего?
Списать расходы на содержание недвижимости, классифицировать её как "на сдачу" -- с удовольствием. А сдать её -- неее, это нам не выгодно, пусть пустая стоит. Палка о двух концах. Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого.
Очень хорошо. Допустим, человек программист. Списал свой лэптоп на бизнес-расходы с налогов. Потом у него, допустим, нет работы (не про нас будет сказано). А лэптоп (и знания, которые он получал в университете, часть обучения в котором списывал с налогов) остался. Приходит гос-во и заставляет человека 1) отдать лэптоп другому программисту и 2) работать бесплатно. Как картина? Или "Или и обязанности и "приятности", или ни того ни другого." относится только к кровопийцам-лэндлордам?
Re: А почему я вообще должен
Rent control, как я понял из статьи, был направлен именно против "частных дел". Тем не менее вы его поддерживаете.
Или факт необходимости лицензии для работы адвокатом или доктором вам столь же противен?
Вы передёргиваете. Работа доктора и адвоката связана с возможным ущербом клиенту и требует высокой квалификации для её исполнения, посему для того, чтобы клиент мог доверять доктору и адвокату, есть лицензия. Которая, кстати, не гарантирует качества обслуживания, а лишь тот факт, что человек, ей владеющий, способен это качество предоставить, так как прошёл соответствующее обучение.
Сдача квартиры внаём не предполагает специальной квалификации и неквалифицированый сдатчик может нанести ущерб разве что себе самому. Посему сравнивать лицензию врача и "законы и правила" в области недвижимости - крайне некорректно.
no subject
Э? Иными словами когда им запретили использовать дыры в предыдущем законодательстве для съёма жилья на аренду с рынка, и увиливания от котролирующих актов по сдаче в аренду, они очень огорчились. Симпатии к таким "пострадавшим" у меня нет.
Естественно, что найдутся horror stories про битвы с арендующими, "нечестности" и прочее. Просто всегда есть другая сторона медали.